Op 5 juni j.l. heeft het college van de gemeente Amsterdam de voorstellen voor de Huisvestingsverordening 2024 vrijgegeven voor inspraak. De Huisvestingsverordening regelt de verdeling van gereguleerde woningen (dat zijn woningen die niet in de vrije sector vallen) en de regels voor gebruik en wijziging van woonruimten. De FAH heeft gebruikgemaakt van de gelegenheid om haar visie op de voorstellen te geven. Hoewel een aantal voorstellen toegejuicht wordt door de FAH, zijn er ook zeker sommigen die volgens ons in het nadeel van huurders kunnen uitpakken, zoals bijvoorbeeld een uitbreiding van het aantal voorrangsgroepen.
Alle voorstellen kunt u vinden op de website van de gemeente Amsterdam (als u klikt op het woord Herhuisvestingsverordening 2024 hierboven wordt u automatisch doorgestuurd) en de integrale tekst van de reactie van de FAH kunt u hieronder terugvinden.
De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) heeft een aantal opmerkingen voor de Inspraak Huisvestingsverordening 2024. De opmerkingen vindt u hieronder per onderwerp.
Vermindering Bed & Breakfasts
De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels is blij met het voorstel om het maximale aantal B&B’s per wijk te verminderen met 30% per wijk. Daarnaast is de FAH verheugd over het voorstel tot een verdere beperking, omdat deze bij zal dragen aan het oplossen van het woningtekort in Amsterdam.
B&B’s in een zolderruimte toestaan
Zolderruimtes kunnen nu ook verhuurd worden als Bed & Breakfast. Daar gelden extra eisen voor op het gebied van brandveiligheid. De FAH vindt dat dit geen overlast op mag leveren voor de bewoners van de verdieping eronder. Vaak zijn zolders niet op dezelfde wijze geïsoleerd als huizen en wij vernemen uit de stad dat feestende toeristen in B&B’s, die te veel gedronken hebben, veel overlast geven voor de omgeving. De FAH is sceptisch om ook zolderruimtes te verhuren. Eventuele B&B’s op zolders tellen in onze visie zeker mee voor maximale aantal per wijk.
Meetellen 18-23-jarigen bij het huishouden bij stadsvernieuwing
Jongeren tussen de 18 en 23 jaar konden geen semi SV-urgentie krijgen zoals jongeren vanaf 23 jaar. Tegelijk werden ze ook niet bij woningtoewijzing meegeteld met het huishouden. In de nieuwe Huisvestingsverordening staat dat deze groep nu mee zal tellen bij het huishouden voor stadsvernieuwingsurgentie en woningtoewijzing. De FAH juicht het voorstel om 18-23-jarigen mee te tellen voor de SV-vergunning toe. Het komt overeen met het advies van eind 2022 van de FAH en is naar de wens van vele huurders die hiermee te maken hebben/ krijgen.
Aanpassingen van de beroepsgroepenregeling
De uitbreiding van de beroepsgroepenregeling naar leraren speciaal onderwijs die de meeste voorrang krijgen en politieaspiranten heeft niet de steun van de FAH. De FAH wil het aantal beroepsgroepen en voorrangscategorieën juist verminderen.
Jongerenvoorrang alleen van toepassing op een deel van de vrijkomende woningen
Jongeren krijgen voorrang op een woning in Amsterdam als ze in de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar aaneensluitend in Amsterdam hebben gewoond. In de praktijk blijkt dat sommige jongeren net buiten de regeling vallen, omdat zij bijvoorbeeld vanwege een studie tijdelijk buiten Amsterdam hebben gewoond. Ze kwamen daarom niet in aanmerking voor de jongerenvoorrang en hadden alleen nog kans op een lotingwoning. Het voorstel voor 2024 is om de jongerenvoorrang voor een beperkter woningaanbod te laten gelden, namelijk 50 procent van het woningaanbod voor jongeren. De FAH vraagt zich wel af of het niet voor de hand ligt om de regeling eerst te evalueren. Het voorstel van de gemeente is naar de mening van de FAH niet de ultieme oplossing. De echte oplossing is extra sociale huurwoningen bouwen. Zo blijft een groter deel van de jongerenwoningen ook beschikbaar voor jongeren die niet voldoen aan de bindingseis.
Economisch daklozen toevoegen als nieuwe urgentiecategorie
De meest kwetsbare economisch daklozen kunnen een urgentieverklaring krijgen. Deze groep kunnen we daardoor sneller helpen aan een woning. In de toelichting is te lezen dat het hier gaat om een beperkte groep economisch daklozen, dus lang niet allemaal, en de voordracht ervoor gaat verlopen via hulporganisaties die werken met deze groep. In het scala van urgentiecategorieën en voorrangsregeling zou ook een regeling voor de doelgroep economisch daklozen als aparte urgentie categorie voor de hand liggen. Echter in de gesprekken over de prestatieafspraken 2024 – 2027 met de gemeente en de corporaties zijn partijen het erover eens dat er te veel voorrangs- en urgentiecategorieën zijn. De FAH is van mening dat het aantal urgentiecategorieën en voorrangsregelingen moet worden verminderd en is in dat kader geen voorstander van het toevoegen van deze groep als aparte urgentiecategorie.
Woningzoekenden in Driemond krijgen geen stadsdeelvoorrang meer in Zuidoost
Inwoners van Driemond krijgen voorrang op de sociale huurwoningen in Weesp. Dat betekent dat ze voorrang hebben op 60 procent van de aangeboden sociale huurwoningen in Weesp, net zoals dat geldt voor inwoners Weesp. Dat bewoners van Driemond naar Weesp voorrang krijgen in Weesp heeft de instemming van de FAH.
Aanpassingen van de regeling opkoopbescherming
Opkoopbescherming houdt de verplichting in dat de koper zelf in de woning gaat wonen na aankoop of in gebruik te geven aan een eerstegraads familielid (kind of ouder). De opkoopbescherming geldt voor woningen met een bepaalde WOZ-waarde. Als er geen WOZ-waarde is, wordt voorgesteld de Roerende Ruimte Belasting (RRB) te gebruiken. Dat is bijvoorbeeld bij woonboten het geval. Als ook de RRB-waarde ontbreekt, wordt de recente koopprijs gehanteerd om te bepalen of de woning onder de opkoopbescherming valt. Daarnaast wordt voorgesteld om een vergunning voor woningvorming te kunnen weigeren als door woningvormen de woning niet valt onder de opkoopbescherming. Als een woning onder de opkoopbescherming valt, maar de koper maakt van de woning 2 woningen, vallen de 2 nieuwe woningen niet meer onder de opkoopbescherming. Ze krijgen een nieuwe waarde op basis van de nieuwe situatie. Dat betekent dat de woningen weer verhuurd mogen worden. Dat is niet het doel van de opkoopbescherming. Als een eigenaar nu een vergunning aanvraagt tot woningvorming voor een huis dat valt onder de opkoopbescherming, is het voorstel om de opkoopbescherming voortaan een reden te laten zijn om de vergunning tot woningvormen te weigeren. De FAH vindt het een goede zaak dat de opkoopbescherming wordt ingevoerd. Met de koppeling tussen opkoopbescherming en het weigeren van een vergunning tot woningvorming wordt speculatie met woningen in Amsterdam tegengegaan. Woningen die betaalbaar zijn voor de middengroepen blijven dat nu ook. Daardoor komen er ook meer goedkopere huurwoningen vrij voor de doelgroepen omdat doorstromen (weer) mogelijk wordt.
Definitie grondgebonden woningen bij woningvormen verduidelijken
De verandering van de term ‘grondgebonden woning’ naar ‘laaggelegen woning’ lijkt een probleem op de lossen en heeft de steun van de FAH.
Samenloop woningvoorraadvergunningen
De FAH is voorstander van de mogelijkheid dat een woningvoorraadvergunning (dat zijn vergunningen voor onder andere kamerverhuur, woningvormen, samenvoegen en toeristische verhuur) kan worden geweigerd als er sprake is van een samenloop met een andere woningvoorraadvergunning en de vergunningen strijdig met elkaar zijn. De FAH is enthousiast dat daardoor voorkomen kan worden dat voor een woning tegelijkertijd een vergunning voor kamerverhuur en een vergunning voor een Bed & Breakfast wordt afgegeven.
Regels over woning weigeren ook laten gelden voor maatschappelijke opvang en beschermd wonen
De FAH vindt het een goed idee dat ook voor mensen uit de maatschappelijke opvang gaat gelden dat ze niet zonder zwaarwegende redenen een aangeboden, passende woning kunnen weigeren.
Extra punt over intermediaire verhuur.
Intermediaire verhuur is op basis van Art. 2.1.1. Lid 3d. uitgezonderd van de Huisvestingsverordening 2024. De FAH is daarover buitengewoon verbaasd. Immers op pagina 15 van het bod van corporaties “Werken aan de Stad” van 1 mei 2023, is opgenomen dat permanente intermediaire verhuur worden meegenomen voor 30% in het Programma Huisvesting Kwestbare groepen. Dit is kennelijk over het hoofd gezien en nog niet is doorgevoerd in de Huisvestingsverordening 2024. De FAH pleit ervoor dit alsnog te doen. Daarnaast wil de FAH dat de intermediaire verhuur gereguleerd en gemaximeerd wordt.