FAH denkt mee over aansluitingen op warmtenet

fah-warmtenet

In augustus 2021 is de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) door de corporaties geïnformeerd over de aansluiting van 4.000 woningen op het Warmtenet vanaf 2022. De FAH heeft bereikt dat in de overeenkomst met Vattenfall belangrijke zaken voor huurders zijn opgenomen.

Meedenken

In augustus was al bekend dat Vattenfall en de Amsterdamse Federatie van WoningCorporaties (AFWC) op 29 november 2021 een overeenkomst zouden gaan tekenen om dit project uit te voeren. De FAH werd gevraagd om in de laatste fase voorafgaand aan de uitvoering mee te denken en mogelijk zelfs een positief advies te geven aan bewonerscommissies en bewoners.
De FAH heeft geen advies gegeven maar is wel ingegaan op het aanbod om mee te denken. Het is aan de huurderskoepels, bewonerscommissies en individuele huurders om te wegen of het aanbod voor hen goed is. De FAH is niet betrokken bij het formuleren van het aanbod aan de huurders en heeft geen kennis kunnen nemen van alle documenten, overwegingen en afspraken die hebben geleid tot de inhoud van die overeenkomsten.

Het aanbod

In het aanbod aan de huurders van de eerste 4.000 woningen is opgenomen dat bij woningen die aangesloten worden tussen 2022 en 2032 voor die periode een deel van het vastrecht is afgekocht.
Huurders kunnen op complexniveau zelf beslissen of zij ingaan op het aanbod. Als in een complex 70% of meer van de huurders akkoord gaan met het aanbod, kan de aansluiting voor alle woningen binnen dat complex plaatsvinden.

De aanpassingen

Het aanbod is naar aanleiding van de gesprekken met de AFWC en Vattenfall op de volgende punten aangepast:

  • Vattenfall zal gesprekken (prijsdialogen) gaan voeren met aangesloten huurders.
  • Corporaties streven naar isolatie – voor zover mogelijk – voordat de aansluiting plaatsvindt.
  • De leveringszekerheid van warmte wordt gegarandeerd.
  • Er wordt fors geïnvesteerd in duidelijke voorlichting van en informatie voor huurders.

Helaas niet aangepast

Andere punten, waar de FAH voor heeft gepleit, zijn niet opgenomen.

  • Er is niet afgezien van indexatie van het vastrecht over het deel dat niet door de corporatie afgekocht wordt.
  • De afkoop van een deel van het vastrecht geldt voor de periode tussen 2022 en 2032 en is niet 10 jaar vanaf het moment van aansluiting. Dat had de FAH graag anders gezien. Voor een aansluiting in 2022 geldt nu 10 jaar afkoop en voor een aansluiting in bijvoorbeeld 2024, 8 jaar afkoop.



Samenvatting

De FAH heeft een samenvatting van zijn uitgangspunten in een notitie opgeschreven en deze aan de AFWC en Vattenfall opgestuurd. Deze notitie is hier te bekijken.

Gelijke tarieven voor alle huurders

De FAH heeft zich ook stevig uitgesproken voor gelijke tarieven en kosten voor warmte voor alle huurders. Alle huurders in Amsterdam zouden moeten profiteren van een goede afspraak, niet slechts een klein deel.

 

Onderzoek naar de financiële positie van huurders van corporatiewoningen in Amsterdam

financiële positie huurders

In opdracht van de woningcorporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en de gemeente heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de financiële positie van huurders van Amsterdamse corporatiewoningen.

Dit is een gezamenlijk persbericht van Gemeente Amsterdam, AFWC en FAH.

De opdracht aan het Nibud voor dit onderzoek is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken voor 2020-2023 tussen huurders, corporaties en de gemeente. Dit pakket van afspraken gaat onder meer over nieuwbouw, duurzaamheid en een voor veel huurders belangrijk punt: betaalbaarheid. Afspraken over betaalbaarheid betreffen: de huurprijs van vrijgekomen huurwoningen, de huursomstijging, maatwerk voor huurders met financiële problemen en de aanpak van huurschulden. Tevens is afgesproken om samen met het Nibud te onderzoeken of we de juiste huishoudens in de stad ondersteunen en of er reden is om de gemaakte afspraken te herzien.

Belangrijkste resultaten van het onderzoek

  • Volgens de methode van het Nibud kan 24% van de sociale huurders van corporatie-woningen in Amsterdam alleen de basisbedragen betalen en niet meer dan dat. Dit zijn naast de huur de minimale uitgaven die passen bij een bepaald type huishouden.
  • 18% van de sociale huurders kan zelfs deze basisbedragen niet betalen. Deze huishoudens hebben risico op huurachterstanden en andere betalingsproblemen.
  • Het minimabeleid van de gemeente Amsterdam heeft een positief effect op de betaalbaarheid voor de huishoudens met een inkomen tot 120% van het Sociaal Minimum in een sociale huurwoning. Zonder dit minimabeleid kan 55% van deze huurders de basisbedragen niet betalen, met dit minimabeleid 36%.
  • Uit het onderzoek blijkt dat de effecten van de huurverhoging boven inflatie beperkt zijn voor de gehele groep sociale huurders. Ze worden opgevangen door de koopkrachtstijging en gedempt door de huurtoeslag als men daar recht op heeft. Degenen die al kwetsbaar waren, blijven dat. De groep met een sterke financiële positie wordt nauwelijks geraakt door deze huurverhoging boven inflatie.
  • Het onderzoek maakt duidelijk dat het betaalbaarheidsprobleem bij de laagste inkomens met name een inkomensprobleem is en de hoogte van de huur duidelijk minder het probleem is. Ook als de huurprijs is afgestemd op het lage inkomen waarmee huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben deze huishoudens moeite om rond te komen.

Samenwerkingsafspraken niet herzien

De gemaakte Samenwerkingsafspraken 2020-2023 worden niet herzien op basis van dit rapport. Op dit moment is er in Amsterdam een afspraak dat de huursom (de gemeenschappelijke huren van corporatiewoningen) tot en met 2023 elk jaar met het inflatiepercentage + 1 % mag stijgen. Om de mensen met de laagste inkomens te ontzien is er een woonlastenakkoord waardoor inmiddels ruim 7.300 corporatiehuurders, met structureel lage inkomens en een voor hen relatief hoge huur, een structurele verlaging van de huur (passende huur) hebben gekregen.

Armoederegelingen en de regeling passende huur

De woningcorporaties hebben de huurinkomsten hard nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het onderzoek laat duidelijk zien dat de armoederegelingen en de regeling passende huur een positief effect hebben op de financiële positie van de huishoudens tot 120% van het Sociaal Minimum. Uitbreiding van die doelgroep ligt niet voor de hand gelet op de verwachte toename van de groep tot 120% als gevolg van de coronacrisis. Deze groep heeft de ondersteuning harder nodig dan de groep die een iets hoger inkomen heeft. Door gerichte voorlichting willen de samenwerkingspartners het gebruik van verschillende (bijstands-) maatregelen door huurders vergroten.

Extra’s

De partijen hebben afgesproken zich in te willen spannen om iets extra’s te doen voor de laagste inkomens bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen de bestaande afspraak over de huursomstijging. Dit omdat voor de groep met de laagste inkomens elke huurverhoging lastig te betalen is. Hoe dat concreet wordt ingevuld, gaat elke corporatie bespreken met de eigen huurderskoepel.

Eenmalige huurverlaging

De partijen zijn verder blij met de landelijke maatregel van de minister voor een eenmalige huurverlaging in 2021 (zie dit bericht). Deze draagt bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid voor die huurders die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens en een huur boven de zgn. aftoppingsgrens. Dit is een ruimere doelgroep dan die van het Woonlastenakkoord. Een aandachtspunt is dat de compensatie door korting op de verhuurderheffing, voor de Amsterdamse woningcorporaties niet kostendekkend is.

De huurtoeslag heeft voor lage inkomens onvoldoende effect op de betaalbaarheid. Daarom stellen de partijen bij de landelijke gesprekstafel over de huurtoeslag de vraag aan de orde, hoe de huurtoeslag effectiever kan werken.

Download het Nibud-rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam, september 2020

Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken

woonfraude

De gemeente Amsterdam zal in 2021 haar woonregels verder aanscherpen. Dit is mogelijk door een verruiming van de Wet Toeristische Verhuur. Het wordt moeilijker om grote woningen op te delen in kleine woningen. Airbnb-verhuurders moeten zich registreren. De boetes voor woonfraude worden fors verhoogd.

Amsterdam wil per 1 januari 2021 de regels in de Huisvestingsverordening voor het gebruik van woningen op tal van punten wijzigen. Woonwethouder Laurens Ivens: “Woningen zijn om in te wonen en niet om aan te verdienen. De strijd tegen woonfraude zetten we steviger door met hogere boetes en het uit de anonimiteit halen van toeristische verhuur. Verder willen we voorkomen dat het vinden van een betaalbare woning onmogelijk wordt doordat beleggers woningen opkopen en in delen doorverkopen of verhuren.”

Opdelen van grote woningen

De gemeente wil tegengaan dat grote huizen in meerdere kleine woningen worden opgesplitst. Dit splitsen (vaak door beleggers) betekent dat er veel gezinswoningen uit Amsterdam verdwijnen. Het voorstel is dat alleen woningen van minimaal 100 vierkante meter verbouwd mogen worden tot meerdere woningen die minimaal 40 vierkante meter groot zijn. Woningen op de begane grond vormen daarop een uitzondering. Deze moeten na verbouwing minimaal 100 vierkante meter groot blijven.

Hogere boetes voor woonfraude

Professionele verhuurders die zich met illegale praktijken bezig houden, kunnen bij herhaling binnen vier jaar een hogere boete krijgen. Het gaat om verhuurders die twee of meer woningen verhuren in Amsterdam. Dat gebeurt bijvoorbeeld als sprake is van het illegaal opdelen van woningen in onzelfstandige kamers, oftewel ‘verkameren’ van woningen zonder vergunning, bij illegale hotels, vakantieverhuur zonder vergunning en het meer dan dertig nachten een woning verhuren als vakantiewoning. De maximale boete voor herhaald overtreden van de regels door professionele verhuurders kan daarmee oplopen tot wel 43.500 euro.

Verplichte registratie toeristische verhuur

Bewoners die hun woning tijdelijk willen verhuren aan toeristen, moeten zich vanaf 1 januari 2021 registreren bij de gemeente. Hierdoor wordt controleren en toezicht gemakkelijker. De per 1 juli ingevoerde vergunning- en meldplicht voor vakantieverhuur blijven naast de registratieplicht van kracht.

Ingang regels

De Huisvestingsverordening 2021 wordt in december 2020 behandeld in de gemeenteraad. De wijzigingen gaan in op 1 januari 2021.
Lees het persbericht van de gemeente: Woonregels aangescherpt om woningen betaalbaar te houden

Beeld op vorige pagina: OuiShare

Maatregelen woningmarkt: beperkte huurstijgingen en aandacht voor leefbaarheid

maatregelen woningmarkt 2

Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft op 6 november 2020 diverse maatregelen bekendgemaakt voor de woningmarkt. Ze legt onder meer de verhoging van huurprijzen aan banden, ook in de vrije sector.

De nieuwe plannen voor de woningmarkt zijn er mede gekomen op aandringen van linkse oppositiepartijen. De minister zorgde voor steun van de PvdA en GroenLinks door een akkoord met hen te sluiten.

Huurverhoging beperkt

Het is voor het eerst dat de huurstijgingen in de vrije sector worden beperkt. De maximaal toegestane prijsstijging van huurwoningen wordt 1 procent, plus inflatie. Dat geldt zowel voor sociale huurwoningen als voor de vrije sector. Dit betekent dat er een einde komt aan vrije huurverhogingen die tot nu toe konden worden doorgevoerd in de vrije sector. Bij meningsverschillen over de huurverhoging kunnen huurders van een vrijesectorwoning voortaan net als huurders van een sociale huurwoning, naar de Huurcommissie.

Inkomensgrens sociale huur

De minister ziet af van haar voornemen om de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens te verlagen. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens blijft 39.055 euro. De inkomensgrens voor tweepersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens wordt € 43.126 (was €39.055 en €43.574), vooralsnog voor drie jaar.

450 miljoen euro voor leefbaarheid woonwijken

Daarnaast trekt de minister 450 miljoen euro uit om de leefbaarheid in woonwijken te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid en duurzaamheid. Het gaat onder meer om wijken in Amsterdam, Zaanstad, Rotterdam en Groningen. Ook wordt in dit verband gekeken naar de regio’s Parkstad Limburg, Noordoost-Friesland en Oost-Groningen.

De Eerste Kamer moet zich nog buigen over de Woonbegroting.

Reacties op de maatregelen

Woonbond-directeur Zeno Winkels: “De voorstellen gaan de goede kant op, maar het zijn er te weinig. Hiermee is het beleid van de afgelopen tien jaar waarmee is ingezet op hoge huurprijzen en een kleinere sociale huursector niet weggepoetst. Een komend kabinet moet de verhuurderheffing echt afschaffen, en zorgen dat de sociale huursector kan herstellen.(…).”

Aedes-voorzitter Martin van Rijn: ”Om verdere verslechtering te voorkomen, moeten we de handen ineenslaan. Investeringen in de stenen helpen. Maar het is ook nodig om wonen, zorg, welzijn en veiligheid met elkaar te verbinden. We moeten de sociale cohesie in deze wijken verbeteren. Er is keihard een nieuwe wijkaanpak nodig.”

Woordvoerder Van Blokland van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland: “Deze stapeling van maatregelen en regulering werkt echt volkomen averechts! Het doen van constructieve voorstellen, zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan, juist bedoeld voor extra investeringen in nieuwbouw en bestaande huurwoningen, helpt lange termijn investeerders blijkbaar niet in dit politieke klimaat.”


Meer lezen

Download de brief van minister Ollongren aan de Tweede Kamer waarin alle maatregelen beschreven staan op Rijksoverheid.nl.

Nieuwe woonruimteverdeling bevordert uitsluiting

fah-woonruimteverdeling

Het voorgenomen nieuwe beleid om de sociale woonruimte te verdelen gaat het woningtekort niet oplossen, zo betoogt de FAH in haar inspraakreactie naar de gemeente. De manier waarop de gemeente de schaarse woningruimte wil verdelen stelt mensen achter die minder digitaal vaardig, systeemvaardig of sociaal vaardig zijn.

De woonruimteverdeling voor sociale huurwoningen in vijftien gemeenten, waaronder Amsterdam, gaat veranderen. Er is een voorstel voor deze nieuwe verdeling gemaakt. Iedereen kon daar op reageren.  De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) liet in haar reactie weten waarom ze niet content is met dit nieuwe nodeloos ingewikkelde verdelingssysteem.

De FAH erkent dat de huidige woonruimteverdeling gebreken heeft en ze ziet ook de waarde van de nieuwe samenwerking tussen gemeenten in
Noord-Holland. De FAH ziet echter dat binnen het voorstel het bestaande opgebouwde recht van inschrijfduur wordt aangetast, en dat doorstroming en inclusiviteit onvoldoende wordt bevorderd. 

Te weinig woningen voor ‘gewone’ woningzoekenden

In het nieuwe verdeelsysteem blijven er relatief te weinig woningen beschikbaar blijven voor ‘gewone’ niet-urgent woningzoekenden. Door het puntensysteem is voor de niet-urgent woningzoekenden slechts 27,5 procent van de woningen beschikbaar.
Het nieuwe systeem werkt met wachtpunten (inschrijfduur), zoekpunten (hoe actief je zoekt) en situatiepunten (dringende situaties). Situatiepunten kun je krijgen in drie gevallen: relatiebreuk met kinderen, inwonende gezinnen en problematisch thuiswonende jongeren. Het systeem met urgentie blijft bestaan, ongeveer 40 procent van de sociale huurwoningen is beschikbaar voor urgenten (zoals statushouders, mensen met ernstig medische problemen en stadsvernieuwers). Op de website socialehuurwoningen.nl vindt u uitleg over het nieuwe woningverdeelsysteem.
De FAH stelt dat de reeds opgebouwde wachtpunten zwaarder zouden moeten tellen dan nu wordt voorgesteld. Ook zou het grote aandeel urgenten moeten worden teruggebracht.  

Een nieuw criterium: actief zoeken

De verwachting is dat als je hard een woning nodig hebt, je actief zal zoeken. Actief zoeken wordt daarom beloond met zoekpunten. De FAH vindt dit nieuwe criterium om de volgende redenen geen goede zaak:

  • Het werkt strategisch gedrag in de hand.
  • Het is fraudegevoelig.
  • Het zal niet leiden tot meer doorstroming op huurwoningmarkt.
  • Het zal (zonder actieve begeleiding) nadelig werken voor mensen die de Nederlandse taal niet goed machtig zijn, mensen die digitaal niet of minder vaardig zijn, mensen met een licht verstandelijke beperking en ouderen die geen wijs kunnen worden uit alle regels.

Extra adviezen woonruimteverdeling

Om het hele systeem beter te laten werken geeft de FAH nog een aantal adviezen:

  • Zorg voor een betere presentatie van het woningaanbod op Woningnet. Door meer informatie over de woning te verstrekken zal het aantal woningzoekers dat niet komt opdagen bij de bezichtiging en het aantal weigeringen dalen.
  • Zorg voor meer en goed ondersteunde steunpunten en spreekuren voor woningzoekenden.
  • Zorg voor bescherming tegen grote huursprongen door een vangnet voor betaalbare doorstroming door bescherming tegen grote huursprongen.
  • Monitor uitgebreid de effecten van de invoering van de nieuwe woonruimteverdeling.

Eind 2020 wordt door de gemeenteraden een besluit genomen over het voorgenomen beleid.

 

Lees de hele inspraakreactie: Inspraakreactie FAH Nieuwe woonruimteverdeling, 26 juli 2020

Huurders, gemeente en corporaties doen noodoproep: schaf verhuurderheffing af

fah-brief-aan-de-minister-2020

Schaf de verhuurderheffing af en haal zo de rem van de nieuwbouw af. De Amsterdamse corporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en het college van B&W doen, ook op uitdrukkelijk verzoek van de gemeenteraad van Amsterdam, een dringende oproep aan de minister voor Milieu en Wonen Stientje van Veldhoven.

Zonder de verhuurderheffing en bijkomende belastingen, voor Amsterdam gaat dat om circa €225 miljoen per jaar, zouden de corporaties veel meer bijdragen aan de bouw van nieuwe betaalbare woningen en het duurzaam maken van de woningen. De Amsterdamse corporaties moeten de komende vier jaar één miljard aan extra belastingen betalen. Zonder deze belasting zouden de corporaties 6.000 extra woningen kunnen bouwen en bij 7.500 woningen meer in verduurzaming en de energietransitie kunnen investeren.

Gezamenlijk tegen verhuurderheffing

Om dit duidelijk te maken aan de minister voor Milieu en Wonen, schreven de Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), en het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam gezamenlijk een brief.

Amsterdamse huurders betalen onevenredig veel 

Het bedrag dat aan verhuurderheffing moet worden betaald is voor Amsterdamse woningcorporaties per woning hoger dan het landelijke gemiddelde. De basis voor de verhuurderheffing is de WOZ-waarde (marktwaarde) van de woningen. De WOZ-waarde is in Amsterdam relatief hoog en stijgt ook nog eens harder dan het landelijk gemiddelde. Gemiddeld genomen betaalt een corporatie per Amsterdamse woning €250 per jaar meer aan heffing dan in andere gemeenten. Amsterdamse huurders betalen zo onevenredig veel mee aan de verhuurderheffing.

Groei en verduurzaming sociale huurwoningen

In de laatste alinea van de brief wordt nogmaals duidelijk waar de Amsterdamse gelegenheidssamenwerking voor staat. ‘Het is de hoogste tijd om de heffing te beëindigen. De middelen uit de sociale huursector moeten zoveel mogelijk geïnvesteerd worden in groei en verduurzaming van de betaalbare woningvoorraad.’

 

Brief van FAH, AFWC en gemeente Amsterdam aan minister over verhuurderheffing, maart 2020