Onderzoek naar financiële effecten van corona

financiële corona

In het najaar van 2020 onderzocht het Nibud hoe Amsterdamse corporatiehuurders er financieel voor staan. De financiële effecten van de coronacrisis konden hierin nog niet worden meegenomen. Om een compleet beeld te krijgen van de actuele situatie is de FAH op dit moment in gesprek met het Nibud over de mogelijkheden om een nieuw onderzoek te doen. FAH wil hiermee onder meer inzicht krijgen of de huidige armoederegelingen van de gemeente Amsterdam aangepast of verbreed moeten worden.

In september 2020 publiceerde het Nibud een onderzoek naar de financiële positie van huurders van corporatiewoningen in Amsterdam. Uit dit onderzoek, in opdracht van de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), bleek onder meer dat 18 procent van alle huurders grote moeite heeft om de woonlasten te betalen.
De gemeente Amsterdam heeft Armoedebeleid dat ervoor moet zorgen dat de laagste inkomens niet in grote problemen komen. Daarbij moet wel gezegd worden dat veel huurders geen weet hebben van veel van de regelingen.

Waarschuwing

Het rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam’ sloot af met een ‘winstwaarschuwing: ‘De Covid-19-crisis kan grote gevolgen hebben voor de financiële positie van sommige huishoudens. Huishoudens met flexibele of tijdelijke contracten zien hun inkomen dalen, evenals zelfstandigen in sectoren die zwaar getroffen worden door de maatregelen.’ Zie pagina 48 uit het rapport.
Dit was voor de FAH reden om met het Nibud in gesprek te gaan over een mogelijk vervolgonderzoek.

Corona

De gevolgen van de corona-crisis zijn verschillend voor verschillende groepen mensen. Niet alleen maakt het uit of mensen een laag inkomen hebben of een (midden)hoog inkomen, ook zijn er andere gevolgen te verwachten voor mensen die wél of geen vast arbeidscontract hebben. Zo is het Nibud bezig met een onderzoek naar jongeren tot 35 jaar. Dit is een groep waar veel flexwerkers en zelfstandigen te vinden zijn. Deze groep ervaart nu nog geen grote inkomensval, maar de verwachting is dat de grote financiële klap nog gaat komen.

Daarom zou het goed kunnen zijn om in het vervolgonderzoek niet zozeer data te verzamelen, maar meer kwalitatief te werk te gaan en gesprekken te voeren met de verschillende groepen.

Uitkomsten

De uitkomsten van het onderzoek zouden moeten helpen om inzicht te verkrijgen of de huidige armoederegelingen aangepast of verbreed moeten worden. Zijn er naast huurders met de laagste inkomens ook andere groepen huurders die ervoor in aanmerking komen? Hoe gaat het bijvoorbeeld nu met de groepen die in het eerste onderzoek zijn onderzocht? Is hun financiële situatie hetzelfde, verbeterd of verslechterd?

Samen opdracht geven

De FAH verkent op dit moment met het Nibud wat een goede opdrachtomschrijving zou zijn. Zodra die er is, benaderen wij de gemeente Amsterdam en de AFWC met de vraag of zij het opdrachtgeverschap met ons willen delen.


Meer lezen

Huurders in Amsterdam maken zich zorgen: blijft de stad voor iedereen?

FAH Achterbanbijeenkomst

Tijdens een achterbanbijeenkomst van de FAH vertelden actieve bestuurders van Amsterdamse huurderskoepels dat zij het somber inzien voor de woningmarkt als er geen dingen veranderen. De hoge belasting op sociale huurwoningen (verhuurderheffing) moet snel worden afgeschaft. Er zou een stop moeten komen op de verkoop van grote corporatiewoningen en woningen in het centrum moeten net zo bereikbaar worden voor woningzoekenden als woningen in Nieuw-West. Het zijn enkele zaken die op de achterbanvergadering door de deelnemers naar voren zijn gebracht.

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) vertegenwoordigt de corporatiehuurders in Amsterdam. Het is voor de FAH belangrijk om veel contact te hebben met haar achterban. Dat zijn vijf huurderskoepels bij woningcorporaties in Amsterdam. De bestuurders van deze huurdersorganisaties kwamen laatst weer samen om goed met elkaar te spreken over wat de FAH doet én over de problemen en kansen op de woningmarkt.

Betaalbaar en leefbaar

Wat is er nu nodig volgens deze actieve vrijwilligers? Bovenal maken ze zich zorgen hoe de hele stad van en voor iedereen kan blijven: betaalbaar en leefbaar. Niet alleen rijken in het centrum en kleine woninkjes voor de minderbedeelden buiten de ring.
“De gemeente moet de keuze in verschillende woningentypen ruimer maken. Dan blijft de diversiteit in buurten behouden.” “Passend toewijzen zorgt er niet voor dat er een variatie van huurders en kopers ontstaat die elkaar kunnen helpen”, betoogt een andere deelnemer.

Een vuist maken

Een derde meent dat het variëren van mensen met verschillende achtergronden en leeftijden, evenals verschillende woonvormen de leefbaarheid kunnen bevorderen. “Misschien zouden gemeente en huurdersorganisaties samen een vuist moeten maken tegen het feit dat je met een laag inkomen niet in aanmerking komt voor kwalitatief betere woningen.”

Hoe de stad van en voor iedereen blijft is een van de vele thema’s waar uitgebreid over is gesproken op de FAH-achterbanbijeenkomst. In het verslag van de bijeenkomst leest u waar nog meer over werd gepraat. De FAH gebruikt deze gesprekken bij het maken van haar beleid en werkplan, waarin de federatie beschrijft welke ambities ze heeft.


Verder lezen:

U vindt hier een uitgebreid verslag van de FAH achterbanbijeenkomst op 14-01-2021

U vindt hier het Werkplan Federatie Amsterdamse Huurderskoepels 2021

Lees hier meer over de organisatie FAH

Veel extra geld voor armoedebestrijding in Amsterdam

fah-actueel-armoedebestrijding

De gemeente Amsterdam geeft de komende 2 jaar 11,8 miljoen euro extra uit aan armoedebestrijding en schuldhulpverlening. Het pakket aan extra hulp is met name gericht op Amsterdammers die in de financiële problemen zitten door de coronacrisis. Zo worden bestaande regelingen uitgebreid en is er extra ondersteuning voor voedselbanken.

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) vindt het goed dat er extra geld wordt uitgetrokken voor Amsterdammers die dat hard nodig hebben. Ze maakt zich er sterk voor dat iedereen die extra hulp nodig heeft, snel op de hoogte moet komen van de regelingen en mogelijkheden. Want helaas zijn er nog steeds te veel mensen die regelingen mislopen doordat ze er niets van afweten.

Marjolein Moorman, wethouder Armoede, stelt in een brief aan de gemeenteraad dat het een zwaar jaar was voor veel Amsterdammers. Zo hebben zo’n 40.000 Amsterdammers een Tozo-aanvraag gedaan (Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers). Het aantal schuldhulpdossiers is met zo’n 12 procent gestegen. Daarnaast is het aantal mensen dat naar de voedselbank gaat sinds de coronacrisis met 42 procent (!) gestegen.

Op tijd erbij zijn 

In de brief presenteert wethouder Moorman een pakket aan extra geld voor armoedebestrijding. De gemeente zet ook sterk in op een vroege signalering bij schulden. Dit sluit aan op de verplichting die is ingesteld voor corporaties om mensen met betalingsachterstanden vroegtijdig te melden bij de gemeente. Dit is bedoeld om vroegtijdig de mensen in beeld te krijgen die voor steun in aanmerking kunnen komen. Lees ook Verhuurder moet betalingsachterstanden melden.

Schuldenrust

In de brief staat dat de gemeente ook door wil gaan met de pilot ‘pauzeknop’ die eind vorig jaar is begonnen. Hierbij worden schulden tijdelijk bevroren om mensen de tijd en rust te geven een oplossing te vinden. Het doel van de pauzeknop is om oplopende (incasso)kosten en boetes te stoppen op het moment dat een Amsterdammer de stap zet naar de schuldhulpverlening.

Mond-tot-mond

De FAH praat mee over de armoedeproblematiek. De FAH ziet dat het erg moeilijk is om iedereen te bereiken. Daarvoor is communicatie alleen niet genoeg. De regelingen moeten bekend worden bij mensen die niet zelf hulp zoeken of zelfs zorgmijdend zijn. Ook moet de informatie terecht komen bij hen die laaggeletterd zijn, anderstalig en/of digitaal niet vaardig. Natuurlijk moet de informatie via de officiële instanties als sociaal raadslieden, buurthuizen en scholen worden verspreid. Maar daarnaast zou het ook zoveel mogelijk mond tot mond moeten worden doorverteld. Hier kunnen informele organisaties en netwerken, zoals bewonerscommissies en bewonersinitiatieven, ook een rol spelen.  

Het noodpakket aan maatregelen armoedebestrijding

De gemeente heeft op haar website het volgende pakket aan extra maatregelen gepubliceerd:

  • Eerder signaleren van schulden
    De maatschappelijke dienstverlening gaat eerder af op meldingen van schulden.
  • Extra inzet sociaal raadslieden
    Sociaal raadslieden geven informatie op sociaaljuridisch gebied en helpen bijvoorbeeld met het schrijven van bezwaarschriften en brieven en het invullen van formulieren. Deze hulp is gratis.
  • Aanpak economisch daklozen
    Op dit moment zijn naar schatting tussen de 2200 en 3000 Amsterdammers economisch dakloos. Zij hebben geen huis meer, zonder dat hier psychiatrische problemen of verslavingsproblematiek aan ten grondslag ligt. 
  • Extra geld voor internetvergoeding en pc-regelingen voor kinderen
    Zoveel mogelijk scholieren op de basis- en middelbare school moeten gebruik kunnen maken van de pc-regelingen en de internetvergoeding. Ook kinderen uit gezinnen met een inkomen net boven de armoedegrens en kinderen zonder verblijfsstatus.
  • Ondersteuning lokale voedselinitiatieven
    Het college investeert in elk geval tot juli 2021 extra in lokale initiatieven die noodhulp verzorgen.
  • Geld reserveren
    Het college verwacht dat het effect van de coronacrisis ook na 2022 doorwerkt. Een deel van het extra geld reserveert ze daarom voor de jaren daarna.

Waar komt het geld voor armoedebestrijding vandaan?

Het college heeft ingestemd met het pakket maatregelen. Van de 11,8 miljoen extra hulp betaalt het Rijk 5,45 miljoen, de rest komt uit het gemeentelijke coronasteunpakket.

Extra regeling voor woonlasten

Naast dit noodpakket is er ook een regeling voor Amsterdammers met een eigen huis of koopwoning die hun woonlasten niet meer kunnen betalen. De regeling Tijdelijke Ondersteuning Noodzakelijke Kosten (TONK) is er voor mensen die grote problemen hebben met het betalen van hun vrije sectorhuur van boven de € 753,- of hun hypotheek (onder voorwaarden). Deze regeling is door het Rijk in het leven geroepen en wordt uitgevoerd door de gemeente. U kunt meer over de TONK lezen en hem aanvragen via de site van de gemeente.


Meer lezen:

Lees op de website van de gemeente Amsterdam het bericht: Extra geld voor bestrijding armoede door coronacrisis – 19-02-2021

Lees op de website van de gemeente Amsterdam meer over schuldenrust en pilot pauzeknop – Commissiebrief 21 oktober 2020

Huurdersenquête voor verkiezingen 2022

FAH- huurdersenquête

De Amsterdamse huurdersbelangenorganisaties FAH, HNA en FHCS willen via een enquête ophalen wat voor u de belangrijkste thema’s zijn wat betreft huren en wonen, voor de gemeenteraadsverkiezingen van Amsterdam 2022.

Met de resultaten van deze enquête wordt een nota geschreven die de Amsterdamse huurdersbelangenorganisaties gezamenlijk aanbieden aan de Amsterdamse politieke partijen die meedoen aan de gemeenteraadsverkiezingen van 2022.

Laat uw stem horen!

Vul deze enquête in.

Het invullen van de enquête duurt ongeveer 10 – 15 minuten. De enquête sluit op zondag 4 april 2021. Antwoorden worden geanonimiseerd en zijn niet te herleiden naar individuele respondenten.

FAH- enquête

Beeld: Gonzalo Pineda Zuniga  (Flickr Creative Commons)

Geen huurverhoging in 2021 voor sociale sector

fah-actueel-huurverhoging-2021

De huren van de woningen in de sociale sector stijgen dit jaar niet. Dat maakte demissionair minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren vandaag bekend.

Voor huurders met een sociale huurwoning betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Veel te duur

Ollongren voert hiermee een motie uit van SP Kamerlid Beckerman om de huren in de sociale huursector te bevriezen. Deze motie is op door de Tweede Kamer aangenomen. Beckerman had de motie ingediend omdat ze de sociale huurwoningen veel te duur vindt.

Belastingverlaging

Ollongren laat weten dat het kabinet € 200 miljoen vrijmaakt om de maatregel te financieren. Voor woningcorporaties en grotere particuliere verhuurders zal dit gebeuren via een verlaging van de belasting die zij moeten betalen.

Bevriezing

De Eerste Kamer had vorig jaar al aangedrongen op een bevriezing van de huur in 2020. Ollongren weigerde dat toen.

Nieuwbouw

Hoewel deze huurbevriezing goed nieuws is voor sociaal huurders, is er wel een zorg over de mogelijkheid tot investeringen in woningen. We zitten in een grote wooncrisis en er moet worden bijgebouwd. Daar moeten corporaties wel middelen voor hebben. Een optie is om de extra belasting op sociale huurwoningen ‘de verhuurderheffing’ op te heffen. Hier pleiten de Amsterdamse corporaties (verenigd in het AFWC), de Amsterdamse huurderskoepels (verenigd in de FAH) en het college van B&W in Amsterdam al langer voor. Ze schreven samen een dringende oproep naar de minister.


Meer lezen

De volledige brief van de minister aan de Eerste en Tweede kamer over de uitvoering van motie Beckerman, 17 februari 2021

Wijzigingen wetgeving huurbeleid 2021

fah-actueel- huurbeleid

Op 1 januari 2021 zijn er flink wat wijzigingen doorgevoerd in de wetgeving voor het huurbeleid. In dit artikel een overzicht van de belangrijkste wijzigingen op een rij.


Huurverhoging

fah-actueel-huursombenaderingDe huren van de woningen in de sociale sector stijgen dit jaar niet. Dat maakte demissionair minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren op 17 februari bekend.
Voor huurders in het gereguleerde segment betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Lees hier het artikel: Geen huurverhoging in 2021 voor sociale sector


Eenmalige huurverlaging

fah-actueel-huurverhogingDe Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen is begin 2021 in werking getreden. Huurders met een laag inkomen die voor hun sociale huurwoning maandelijks een bedrag betalen boven de zogenaamde aftoppingsgrens, krijgen eenmalig een huurverlaging. Gemiddeld komt de huurverlaging neer op 40 euro per maand per huishouden.

Lees hier meer over in het artikel Huurverlaging voor dure scheefwoners

Lees ook het artikel: Hoge huur en laag inkomen? Vraag NU verlaging aan


Hoogte huurtoeslag

huurverhogingNet als ieder jaar zijn per 1 januari 2021 de inkomens- en huurgrenzen voor huurtoeslag geïndexeerd (verhoogd met inflatiepercentage). Zo kunnen het recht op huurtoeslag en de hoogte daarvan worden vastgesteld. De algemene, maximale huurgrens voor de huurtoeslag in 2021 bedraagt 752,33 euro.

Ook de inkomensgrenzen voor het passend toewijzen zijn geïndexeerd.

Lees hier meer over in het artikel Huurtoeslag en aanpassingen in 2021


Gegevensuitwisseling gemeente en corporaties

fah-actueel-betalingsachterstandenDoor wijzigingen in de Wet Schuldhulpverlening kunnen gemeenten en verhuurders makkelijker gegevens over huurders uitwisselen. Het gaat om informatie over betaalachterstanden. Sinds 1 januari 2021 zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders verplicht om gemeenten te informeren wanneer een huurder betalingsachterstanden heeft en – het zoeken van – persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Gemeenten kunnen vervolgens actief schuldhulpverlening aanbieden.

Lees hier meer over in het artikel Verhuurder moet betalingsachterstand melden


Wet toeristische verhuur

woonfraudeDe Wet Toeristische Verhuur is aangepast om ongewenste effecten van toeristische verhuur van woonruimten aan te pakken. Gemeenten hebben nu de mogelijkheid om maatregelen te treffen als er een tekort is aan woonruimte of als de leefbaarheid in een wijk onder druk komt te staan. 

Lees hier meer over in het artikel Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken


Hogere boetes fraude

corporatiehuurders FAHBoetes voor woonfraude zijn begin 2021 omhooggegaan, nadat bleek dat de hoogte van eerdere boetes niet het gewenste effect hadden en illegale praktijken voortgezet werden. Nu kan, bij herhaaldelijke overtreding van hetzelfde verbod binnen vier jaar, een boete opgelegd worden van 87.000 euro. Het gaat dan bijvoorbeeld om illegale onderverhuur, het in gebruik nemen of geven van een huurwoning zonder vergunning en toeristische verhuur zonder vergunning of voor een langere periode dan in die gemeente is toegestaan.

Lees hier meer over in het artikel Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken


Prioriteiten voor corporaties

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft defah-actueel-prioriteiten volkshuisvestelijke prioriteiten voor de aankomende vier jaar vastgesteld. De prioriteiten gelden tot en met 2024. Deze prioriteiten zijn bedoeld om te mee te nemen bij het maken van lokale prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en woningcorporatie. De komende vier jaar moeten de corporaties voorrang geven aan de volgende opgaven: bijdragen aan bouwopgave, betaalbaarheid, duurzame sociale huurwoningvoorraad, wonen met zorg, huisvesten van spoedzoekers en leefbaarheid.

Lees hier meer over in het artikel Prioriteiten voor corporaties


Bouwen voor middeninkomens

fah-actueel-corporatiesVoor alle niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie – dat zijn de taken die niet horen bij hun kerntaak –  was een soort goedkeuringsprocedure verplicht, maar nu is besloten dat deze regels tijdelijk niet gelden. Of, preciezer gezegd: de handhaving hierop wordt voorlopig opgeschort. Dit betekent dat corporaties met minder hobbels te maken hebben als ze voor de vrije sector bouwen.

Lees hier meer over in het artikel Corporaties kunnen nu makkelijker voor de vrije sector bouwen


Verwachte wet- en regelgeving

In de loop van 2021 zullen nog meer onderdelen van het huurbeleid aangepast worden.

Tijdelijke huurkorting

Zo heeft de Tweede Kamer in december 2020 ingestemd met het wetsvoorstel tijdelijke huurkorting. Dit wetsvoorstel maakt het mogelijk om de huurprijs van een zelfstandige woning tijdelijk te bevriezen of te verlagen voor huurders die daarom vragen, bijvoorbeeld als gevolg van inkomensverlies. Het wetsvoorstel wordt nu behandeld in de Eerste Kamer. Update: De Eerste Kamer heeft het voorstel op 23 maart 2021 aangenomen.

Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

Het wetsvoorstel Huur- en Inkomensgrenzen wordt naar alle waarschijnlijkheid niet in 2021, maar in 2022 doorgevoerd. Het voorstel bevat een nieuwe methodiek voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning een nog hogere huurverhoging geven.
Update: De Eerste Kamer heeft het voorstel op 23 maart 2021 aangenomen.

Aandeel WOZ-waarde in huurprijs gemaximeerd

Bij de bepaling van de huurprijs wordt ook gekeken naar de WOZ-waarde van een huis. In gebieden met een groot woningtekort is de WOZ-waarde van woningen erg hoog en dit heeft gevolgen voor de huurprijs. Woningen in deze gebieden worden zo voor grote groepen huurders onbetaalbaar en onbereikbaar. Het aandeel van de WOZ-waarde in de bepaling van de maximale huurprijs van woningen wordt daarom gemaximeerd. 

Huurtoeslag en aanpassingen in 2021

corporatiehuurders FAH

De huurtoeslag is een erg ingewikkelde regeling, met verschillende normen en grenzen. Jaarlijks worden de inkomens- en huurgrenzen voor de huurtoeslag geïndexeerd, dat wil zeggen: aangepast met het inflatiepercentage. Met deze grenzen worden het recht op huurtoeslag en de hoogte ervan vastgesteld. In dit artikel staan de belangrijkste aanpassingen voor 2021 op een rij. Tevens vindt u in dit artikel de nieuwe inkomensgrenzen voor het ‘passend toewijzen’ per 1 januari 2021. Met passend toewijzen worden de regels bedoeld die de overheid heeft gemaakt om ervoor te zorgen dat huurders woningen huren die wat de overheid betreft bij hun inkomen passen.

Wat is huurtoeslag?

Huurtoeslag is een bijdrage van de overheid in de huurkosten. Het bedrag hangt onder andere af van het inkomen, de hoogte van de huur, hoeveel vermogen een huurder heeft, de leeftijd, hoeveel personen in het huishouden wonen en of het om een zelfstandige woonruimte gaat.

Ook is het belangrijk wat de huur was op het moment dat het huurcontract werd afgesloten. Lag die op dat moment boven de liberalisatiegrens (de grens of het wel of geen sociale huurwoning is: in 2021 is die grens 752,33 euro), dan is er geen huurtoeslag mogelijk.

Inkomensgrenzen

Er is geen ‘harde’ huurtoeslaggrens. Hoe hoog uw inkomen mag zijn om in aanmerking te komen voor de huurtoeslag, hangt van veel persoonlijke zaken af.

Grofweg is te zeggen dat er met een inkomen tot 31.000 euro voor alleenstaanden en 41.000 euro voor gezinnen soms huurtoeslag mogelijk is. Huurders moeten zelf uitvinden of ze recht hebben op de toeslag en dit ook zelf aanvragen. Met de rekenhulp van de Belastingdienst is het mogelijk een proefberekening te maken.

Huurgrenzen

Om te kijken of u in aanmerking komt voor huurtoeslag is het belangrijk om te weten of uw rekenhuur niet hoger is dan de maximale huurgrens. De rekenhuur is de huurprijs plus een aantal servicekosten. De maximale huurgrenzen zijn vastgestelde grenzen voor de overheid. Er zijn twee maximale huurgrenzen: een hoge van 752,33 euro en een lagere van 442,46 euro voor jongeren onder de 23 jaar.
Als de rekenhuur hoger is dan die maximale huurgrens, is er in principe geen recht op huurtoeslag. Hier is een uitzondering op. Als de huur hoger is geworden van een huurder die in de maand vóór deze huurverhoging in diezelfde woning wel huurtoeslag kreeg, dan is er nog wel recht op huurtoeslag.

Basishuur

Voor elk huishouden dat in aanmerking komt voor huurtoeslag, wordt de ‘basishuur’ vastgesteld. Dat is het deel van de huur dat het huishouden sowieso zelf moet betalen. Hierover is geen toeslag mogelijk. Hoe hoog deze basishuur is, hangt af van het inkomen. De overheid stelt jaarlijks wel een minimum basishuur vast. Dat is de norm voor huurtoeslaggerechtigden met een minimuminkomen. Wie meer verdient, betaalt een hogere basishuur. In het kader ‘Huurtoeslag 2021: Bedragen op een rij’ vindt u de basishuur.

Kwaliteitskortingsgrens

Dan is er de ‘kwaliteitskortingsgrens’, die wordt ook elk jaar vastgesteld. De kwaliteitskortingsgrens is in 2021 442,46 euro. Voor het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens is voor 100 procent huurtoeslag mogelijk. Als de huur hoger is dan deze kwaliteitskortingsgrens, wordt over het deel boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) 65 procent huurtoeslag gegeven.
De kwaliteitskortingsgrens is ook de maximale huurgrens om huurtoeslag te kunnen krijgen voor jongeren onder de 23 jaar.

Aftoppingsgrenzen

Huurders met een huur boven de aftoppingsgrenzen ontvangen meestal niet de volledige huurtoeslag. Veel huishoudens moeten het gedeelte van de huur dat boven de voor hen geldende aftoppingsgrens ligt, helemaal zelf betalen.
Meerpersoonshuishoudens waarin sprake is van AOW of die wonen in een woning die is aangepast op een handicap, krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens wel 40 procent vergoed.

De aftoppingsgrenzen worden ieder jaar door de overheid vastgesteld. De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens is 633,25 euro in 2021 en 678,66 euro voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan.

Inkomensgrenzen passend toewijzen

Woningcorporaties moeten volgens de Woningwet ‘passend toewijzen’. Met passend toewijzen wordt het toepassen van de regels bedoeld die de overheid heeft gemaakt om ervoor te zorgen dat huurders woningen huren die wat de overheid betreft bij hun inkomen passen.
Zo moet een corporatie jaarlijks aan minimaal 95 procent van de woningzoekenden met een laag inkomen een woning bieden met een huurprijs onder de voor hen ‘toepasselijke aftoppingsgrens’ (kijk naar het kader ‘Huurtoeslag: bedragen op een rij’). Ook de maximale inkomensgrenzen voor het passend toewijzen zijn op 1 januari 2021 geïndexeerd en aangepast. Voor mensen die alleen wonen is die grens 23.725 euro per jaar en voor meerpersoonshuishoudens 32.200 euro. Voor mensen die alleen wonen is de inkomensgrens 23.650 euro en voor mensen die met twee of meer personen in een huis wonen is het 32.075 euro.


Meer informatie over precieze bedragen die relevant zijn voor de berekening van de huurtoeslag zijn te vinden op regeling huurtoeslaggrenzen 2021, Staatscourant 2020, 59680

Binnenkort is ook de MG-circulaire Parameters huurtoeslag, TRSHV en liberalisatiegrens 2021 beschikbaar.

Bron: Woonbond.nl

Huurtoeslag 2021: Bedragen op een rij 

Huurtoeslaggrens /

Liberalisatiegrens

€752,33

Inkomensgrens

In 2021 is er geen harde inkomensgrens.

Vermogensgrens 

Vermogen op 1 jan.

€ 31.340

per persoon

Minimum basishuur

jonger dan AOW-leeftijd

alleenstaand

€ 237,62

huishouden met 2 personen of meer

€ 237,62

ouder dan AOW-leeftijd

alleenstaand

€ 230,83

huishouden met 2 personen of meer

€ 233,99

Kwaliteitskortingsgrens

€ 442,46

Aftoppingsgrens

Laag (voor 1 of 2 persoons huishoudens)

€ 633,25

Hoog (voor huishoudens van 3 personen of meer)

€ 678,66

Verhuurder moet betalingsachterstanden melden

fah-actueel-schuldhulp

Er zijn aanpassingen gedaan in de Wet Schuldhulpverlening. Daardoor zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders sinds 1 januari 2021 verplicht om betalingsachterstanden van huurders in een vroeg stadium te melden bij gemeenten. De wetswijziging maakt deze uitwisseling van gegevens mogelijk. Zo krijgen gemeenten mensen met schulden tijdig in beeld en kunnen zij actief schuldhulp aanbieden. Het doel hiervan is dat mensen met schulden geholpen worden als de schulden nog niet zo hoog zijn.

Naar schatting zitten 1,4 miljoen huishoudens in Nederland in de problemen door schulden of lopen het risico daarin te belanden. Veel mensen met schulden vragen te laat of helemaal niet om hulp, waardoor hun problemen alleen maar groter worden. Het is dus van groot belang om financiële problemen op tijd op te merken en hulp aan te bieden.

Schuldhulp

Wanneer een huurder een betalingsachterstand heeft, moet een verhuurder dit samen met de huurder proberen op te lossen. Allereerst zal de verhuurder een schriftelijke betalingsherinnering sturen. Daarna moet de verhuurder persoonlijk contact leggen met de huurder. In een gesprek legt de verhuurder dan uit welke mogelijkheden de huurder heeft om van zijn betalingsachterstand af te komen. De verhuurder vertelt dat hij een melding zal maken van de huurachterstand bij de gemeente. Een huurder kan bezwaar maken tegen een aangekondigde melding. In dat geval stopt het traject en worden de gegevens niet gedeeld met de gemeente. De gemeente zal dan geen schuldhulp aan kunnen bieden.

Wanneer het niet lukt om contact te krijgen met de huurder, is de verhuurder verplicht om de betalingsachterstand te melden bij de gemeente.

Vroegsignalering

Woningcorporaties gebruiken vroegsignalering van schulden al langere tijd om oplopende huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Vroegsignalering wil zeggen dat in een zo vroeg mogelijk stadium mensen met financiële problemen in beeld worden gebracht om vroegtijdige hulpverlening mogelijk te maken. In november 2020 tekenden de woningcorporaties samen met onder meer zorgverzekeraars, energiebedrijven, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en waterbedrijven het Landelijk Convenant Vroegsignalering. In december 2020 volgden de koepelorganisaties van studentenhuisvesters, private en particuliere verhuurders. In het convenant staan de doelstellingen zoals het verkleinen van het aantal mensen met problematische schulden en afspraken over samenwerking en vroegsignalering om dit voor elkaar te krijgen. 


Meer lezen

Prioriteiten voor corporaties

fah-actueel-prioriteiten

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft de prioriteiten voor de volkshuisvesting in de aankomende vier jaar vastgesteld. De prioriteiten gelden tot en met 2024. Deze prioriteiten zijn bedoeld om mee te nemen bij het maken van lokale prestatieafspraken.

De thema’s

Woningcorporaties gaan de komende vier jaar meer prioriteit geven aan een aantal thema’s. Deze zijn door het ministerie met de Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vastgesteld, zo schrijft minister Ollongren in een brief aan de Tweede en Eerste Kamer. De prioriteiten zijn niet totaal nieuw, maar vooral aangescherpt. Het bleek namelijk dat de prioriteiten van vier jaar geleden nog steeds actueel zijn.

De volkshuisvestelijke prioriteiten voor de komende vier jaar zijn als volgt:

  • Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen.
  • Zorgen voor betaalbaarheid voor huurders – door inzet van lokaal maatwerk.
  • Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteit en in te zetten op isolatie en de energietransitie.
  • Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking.
  • Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder traditionele wijzen van huisvesting.
  • Investeren in leefbaarheid – onder meer door onderscheid te maken tussen wijken, en door ontmoeting tussen bewoners.

Omgaan met de prioriteiten

Corporaties moeten de volkshuisvestelijke prioriteiten meenemen in hun ‘bod op het gemeentelijk woonbeleid’. Dit bod is de basis voor de Samenwerkingsafspraken.

De prioriteiten kunnen met elkaar concurreren. Het kan ook zijn dat er lokaal voor wordt gekozen om bepaalde prioriteiten eerst op te pakken. Het is aan de lokale partijen zelf om te besluiten hoe ze hiermee omgaan, binnen de lokale omstandigheden en rekening houdend met de financiële ruimte van corporaties.

In Amsterdam is het zo dat de Samenwerkingsafspraken voor vier jaar worden vastgesteld. De huidige afspraken gelden van 2020 tot en met 2023. Bij het maken van nieuwe afspraken worden de aangescherpte prioriteiten meegenomen.


Meer lezen

Op Rijkoverheid.nl staat de Kamerbrief volkshuisvestelijke prioriteiten 2021-2025

Tweede Kamer: geen huurverhoging voor corporatiewoningen

fah-actueel-huurverhoging

Op 9 februari stemde de Tweede Kamer voor een motie van SP Kamerlid Beckerman om de huren in de sociale huursector te bevriezen.

Beckerman had de motie ingediend omdat ze de sociale huurwoningen van corporaties veel te duur vindt. Ze wil liever nog een huurverlaging doorvoeren. “De bevriezing zie ik als een eerste stap.”

Uitvoeren

Demissionair minister Kajsa Ollongren is nu aan zet. Het is de vraag of zij de aangenomen motie uit zal voeren. Eerder heeft ze een soortgelijke motie van de Eerste Kamer naast zich neergelegd. “Wij hebben haar inmiddels gevraagd om snel te reageren”, aldus Beckerman.

motie huurbevriezing

Hoge huur en laag inkomen? Vraag NU verlaging aan

huurverlaging

In 2021 hebben corporatiehuurders met een laag inkomen en een hoge huur recht op huurverlaging. Daalde uw inkomen in 2019 of daarna tot onder de inkomensgrenzen (zie in het artikel hieronder hoe hoog die liggen) en kunt u dit aantonen? Ligt daarbij uw huur boven de zogeheten aftoppingsgrens (die vindt u ook in het artikel)? Dan kan het lonen zo snel mogelijk zelf een schriftelijk voorstel te doen aan uw corporatie. De huurverlaging kan dan sneller ingaan dan wanneer u wacht op een bericht van de corporatie.

Sinds 1 januari kunnen huurders met een hoge huur en laag inkomen huurverlaging aanvragen. De regel geldt alleen voor huurders bij woningcorporaties. Afhankelijk van de huidige huurprijs kan het gaan om een klein of groot bedrag per maand. In maart sturen de corporaties een brief naar huurders die al in 2019 in deze situatie zaten. Dat kan niet eerder, omdat ze dan pas de gegevens van de belastingdienst krijgen. Maar wie in 2020 in inkomen is gedaald kan zelf een aanvraag indienen. Hoe eerder de huurder zelf een verzoek doet en bewijsstukken meestuurt, hoe eerder de verlaging ingaat als deze inderdaad van toepassing is. Hoe werkt dit precies?

Wie heeft recht op deze huurverlaging?

Deze eenmalige huurverlaging is alleen voor huurders die van een woningcorporatie huren. Helaas is er niets geregeld voor wie van een particulier huurt. De huur moet boven de € 633,25 liggen (1 en 2 persoons huishoudens) of boven de € 678,66 (meerpersoons huishoudens).

De categorie lage inkomens (bruto jaarinkomen)

Eenpersoons huishoudens€ 23.725
Meerpersoons huishoudens€ 32.200
Eenpersoons ouderenhuishouden€ 23.650
Meerpersoons ouderen huishouden€ 32.075

(In een ouderenhuishouden heeft ten minste één iemand de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.)

 

Krijgt u vanzelf bericht van de corporatie?

De corporaties vragen bij de belastingdienst gegevens op van mensen met een huur boven de hierboven genoemde bedragen (aftoppingsgrens). Ligt uw inkomen onder de voor u geldende grens, dan krijgt u vervolgens een voorstel tot huurverlaging. De huur gaat dan omlaag tot de aftoppingsgrens die bij het huishouden past. Dit is de lage aftoppingsgrens in de huurtoeslag (€ 633,25) voor 1 en 2 persoons- en de hoge (€ 678,66) voor meerpersoons huishoudens. De huurverlaging is permanent. De corporaties ontvangen de gegevens van de belastingdienst vanaf half februari. Pas daarna kan de corporatie starten met het versturen van brieven aan huurders.

Als uw inkomen of huishouden in 2019 of 2020 veranderde

De corporatie krijgt van de belastingdienst gegevens over het jaarinkomen en huishouden in 2019. Het kan natuurlijk zijn dat dit in de loop van 2019 of 2020 veranderde en dat nog niet te zien is in het jaaroverzicht van de belastingdienst. U kunt daarom ook zelf een voorstel tot huurverlaging doen bij de corporatie. U moet dan aantonen dat dat u minimaal 6 maanden een inkomen heeft in de categorie lage inkomens. Daarbij moet u zelf bewijzen meesturen.

Sneller verlaging als de huurder zelf een voorstel doet?

De regeling zit niet handig in elkaar. Deze bevat namelijk verschillende ingangsdata. De corporatie kan pas een voorstel sturen als ze de gegevens van de belastingdienst heeft ontvangen. Dan kan ze de huurder een voorstel doen. De verlaging gaat vervolgens een volle kalendermaand later in. De corporaties krijgen eind februari of in maart de gegevens van de belastingdienst. Dan sturen ze in maart een voorstel aan de huurder en volgens de regeling gaat dan de verlaging in op 1 mei.

De regeling bepaalt echter ook dat de corporatie de huurder binnen drie weken een voorstel moet sturen als de huurder daar om vraagt. Wie dus in de eerste week van januari een verzoek doet, vergezeld van bewijsstukken, krijgt nog in januari een voorstel van de corporatie. Dan gaat de verlaging op 1 maart in. Dat is twee maanden eerder en dat kan soms een aardig verschil maken. Wie in de loop van januari een verzoek doet krijgt een brief in februari, met ingang verlaging op 1 april.

De corporaties kunnen natuurlijk besluiten om de situatie gelijk te trekken en de verlaging voor alle huurders die in aanmerking komen tegelijk laten ingaan op 1 maart. Omdat de details van de regel net nieuw zijn is nog niet bekend welk standpunt ze daarover gaan innemen. Enkele huurderskoepels hebben al aangedrongen op gelijke behandeling.

In Amsterdam zijn de afgelopen jaren overigens al de nodige hoge huren verlaagd, op grond van de Amsterdamse woonlasten regeling. Deze had echter andere criteria. Hoeveel mensen nu voor de landelijke regeling in aanmerking komen is nog niet bekend.

Wat kunt of moet u nu doen?

  • Wanneer u al in 2019 een laag inkomen had, krijgt u vanzelf bericht en hoeft u nu niet in actie te komen. Maar u kunt wel al zelf een verzoek indienen. Mogelijk gaat de huurverlaging dan één of twee maanden eerder in.
  • Daalde uw inkomen in 2019 of daarna tot onder de inkomensgrens en ligt uw huur boven de aftoppingsgrens? Dan is het verstandig zo snel mogelijk zelf een schriftelijk voorstel te doen. Stuur hierbij de bewijzen van uw inkomen mee.
  • Stelt de corporatie niet de juiste huurverlaging voor (bijvoorbeeld omdat het aantal personen in uw huishouden veranderd is) of wil zij de huur niet verlagen terwijl u meent daar recht op te hebben, dan kunt u dit voorleggen aan de huurcommissie.
  • Een modelbrief voor het aanvragen van de huurverlaging vindt u hier op de site van de Woonbond.

Advies en hulp

Twijfelt u of u in aanmerking komt voor de regeling? Heeft u hulp nodig bij het opstellen van het voorstel aan de verhuurder? Neem dan contact op met het !WOON team in uw buurt. Zij kunnen u helpen.

Bronnen:

Stichting !Woon

Onderzoek naar de financiële positie van huurders van corporatiewoningen in Amsterdam

financiële positie huurders

In opdracht van de woningcorporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en de gemeente heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de financiële positie van huurders van Amsterdamse corporatiewoningen.

Dit is een gezamenlijk persbericht van Gemeente Amsterdam, AFWC en FAH.

De opdracht aan het Nibud voor dit onderzoek is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken voor 2020-2023 tussen huurders, corporaties en de gemeente. Dit pakket van afspraken gaat onder meer over nieuwbouw, duurzaamheid en een voor veel huurders belangrijk punt: betaalbaarheid. Afspraken over betaalbaarheid betreffen: de huurprijs van vrijgekomen huurwoningen, de huursomstijging, maatwerk voor huurders met financiële problemen en de aanpak van huurschulden. Tevens is afgesproken om samen met het Nibud te onderzoeken of we de juiste huishoudens in de stad ondersteunen en of er reden is om de gemaakte afspraken te herzien.

Belangrijkste resultaten van het onderzoek

  • Volgens de methode van het Nibud kan 24% van de sociale huurders van corporatie-woningen in Amsterdam alleen de basisbedragen betalen en niet meer dan dat. Dit zijn naast de huur de minimale uitgaven die passen bij een bepaald type huishouden.
  • 18% van de sociale huurders kan zelfs deze basisbedragen niet betalen. Deze huishoudens hebben risico op huurachterstanden en andere betalingsproblemen.
  • Het minimabeleid van de gemeente Amsterdam heeft een positief effect op de betaalbaarheid voor de huishoudens met een inkomen tot 120% van het Sociaal Minimum in een sociale huurwoning. Zonder dit minimabeleid kan 55% van deze huurders de basisbedragen niet betalen, met dit minimabeleid 36%.
  • Uit het onderzoek blijkt dat de effecten van de huurverhoging boven inflatie beperkt zijn voor de gehele groep sociale huurders. Ze worden opgevangen door de koopkrachtstijging en gedempt door de huurtoeslag als men daar recht op heeft. Degenen die al kwetsbaar waren, blijven dat. De groep met een sterke financiële positie wordt nauwelijks geraakt door deze huurverhoging boven inflatie.
  • Het onderzoek maakt duidelijk dat het betaalbaarheidsprobleem bij de laagste inkomens met name een inkomensprobleem is en de hoogte van de huur duidelijk minder het probleem is. Ook als de huurprijs is afgestemd op het lage inkomen waarmee huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben deze huishoudens moeite om rond te komen.

Samenwerkingsafspraken niet herzien

De gemaakte Samenwerkingsafspraken 2020-2023 worden niet herzien op basis van dit rapport. Op dit moment is er in Amsterdam een afspraak dat de huursom (de gemeenschappelijke huren van corporatiewoningen) tot en met 2023 elk jaar met het inflatiepercentage + 1 % mag stijgen. Om de mensen met de laagste inkomens te ontzien is er een woonlastenakkoord waardoor inmiddels ruim 7.300 corporatiehuurders, met structureel lage inkomens en een voor hen relatief hoge huur, een structurele verlaging van de huur (passende huur) hebben gekregen.

Armoederegelingen en de regeling passende huur

De woningcorporaties hebben de huurinkomsten hard nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het onderzoek laat duidelijk zien dat de armoederegelingen en de regeling passende huur een positief effect hebben op de financiële positie van de huishoudens tot 120% van het Sociaal Minimum. Uitbreiding van die doelgroep ligt niet voor de hand gelet op de verwachte toename van de groep tot 120% als gevolg van de coronacrisis. Deze groep heeft de ondersteuning harder nodig dan de groep die een iets hoger inkomen heeft. Door gerichte voorlichting willen de samenwerkingspartners het gebruik van verschillende (bijstands-) maatregelen door huurders vergroten.

Extra’s

De partijen hebben afgesproken zich in te willen spannen om iets extra’s te doen voor de laagste inkomens bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen de bestaande afspraak over de huursomstijging. Dit omdat voor de groep met de laagste inkomens elke huurverhoging lastig te betalen is. Hoe dat concreet wordt ingevuld, gaat elke corporatie bespreken met de eigen huurderskoepel.

Eenmalige huurverlaging

De partijen zijn verder blij met de landelijke maatregel van de minister voor een eenmalige huurverlaging in 2021 (zie dit bericht). Deze draagt bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid voor die huurders die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens en een huur boven de zgn. aftoppingsgrens. Dit is een ruimere doelgroep dan die van het Woonlastenakkoord. Een aandachtspunt is dat de compensatie door korting op de verhuurderheffing, voor de Amsterdamse woningcorporaties niet kostendekkend is.

De huurtoeslag heeft voor lage inkomens onvoldoende effect op de betaalbaarheid. Daarom stellen de partijen bij de landelijke gesprekstafel over de huurtoeslag de vraag aan de orde, hoe de huurtoeslag effectiever kan werken.

Download het Nibud-rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam, september 2020

Maatregelen woningmarkt: beperkte huurstijgingen en aandacht voor leefbaarheid

maatregelen woningmarkt 2

Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft op 6 november 2020 diverse maatregelen bekendgemaakt voor de woningmarkt. Ze legt onder meer de verhoging van huurprijzen aan banden, ook in de vrije sector.

De nieuwe plannen voor de woningmarkt zijn er mede gekomen op aandringen van linkse oppositiepartijen. De minister zorgde voor steun van de PvdA en GroenLinks door een akkoord met hen te sluiten.

Huurverhoging beperkt

Het is voor het eerst dat de huurstijgingen in de vrije sector worden beperkt. De maximaal toegestane prijsstijging van huurwoningen wordt 1 procent, plus inflatie. Dat geldt zowel voor sociale huurwoningen als voor de vrije sector. Dit betekent dat er een einde komt aan vrije huurverhogingen die tot nu toe konden worden doorgevoerd in de vrije sector. Bij meningsverschillen over de huurverhoging kunnen huurders van een vrijesectorwoning voortaan net als huurders van een sociale huurwoning, naar de Huurcommissie.

Inkomensgrens sociale huur

De minister ziet af van haar voornemen om de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens te verlagen. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens blijft 39.055 euro. De inkomensgrens voor tweepersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens wordt € 43.126 (was €39.055 en €43.574), vooralsnog voor drie jaar.

450 miljoen euro voor leefbaarheid woonwijken

Daarnaast trekt de minister 450 miljoen euro uit om de leefbaarheid in woonwijken te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid en duurzaamheid. Het gaat onder meer om wijken in Amsterdam, Zaanstad, Rotterdam en Groningen. Ook wordt in dit verband gekeken naar de regio’s Parkstad Limburg, Noordoost-Friesland en Oost-Groningen.

De Eerste Kamer moet zich nog buigen over de Woonbegroting.

Reacties op de maatregelen

Woonbond-directeur Zeno Winkels: “De voorstellen gaan de goede kant op, maar het zijn er te weinig. Hiermee is het beleid van de afgelopen tien jaar waarmee is ingezet op hoge huurprijzen en een kleinere sociale huursector niet weggepoetst. Een komend kabinet moet de verhuurderheffing echt afschaffen, en zorgen dat de sociale huursector kan herstellen.(…).”

Aedes-voorzitter Martin van Rijn: ”Om verdere verslechtering te voorkomen, moeten we de handen ineenslaan. Investeringen in de stenen helpen. Maar het is ook nodig om wonen, zorg, welzijn en veiligheid met elkaar te verbinden. We moeten de sociale cohesie in deze wijken verbeteren. Er is keihard een nieuwe wijkaanpak nodig.”

Woordvoerder Van Blokland van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland: “Deze stapeling van maatregelen en regulering werkt echt volkomen averechts! Het doen van constructieve voorstellen, zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan, juist bedoeld voor extra investeringen in nieuwbouw en bestaande huurwoningen, helpt lange termijn investeerders blijkbaar niet in dit politieke klimaat.”


Meer lezen

Download de brief van minister Ollongren aan de Tweede Kamer waarin alle maatregelen beschreven staan op Rijksoverheid.nl.

Ook in 2021 op de bres voor Amsterdamse corporatiehuurders

fah

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels komt op voor de belangen van alle huurders van Amsterdamse corporatiewoningen en voor mensen die op zoek zijn naar een woning. In haar werkplan schrijft de FAH waar ze het komend jaar extra aandacht voor zal hebben.

Elke woningcorporatie heeft een huurderskoepel, een organisatie van actieve huurders die opkomt voor de belangen van de huurders van die corporatie. De huurderskoepel overlegt met de corporatiebestuurders en adviseert hen. Vertegenwoordigers vanuit die zes Amsterdamse huurderskoepels vormen het bestuur van de FAH.

De FAH heeft op deze manier een goed beeld van de Amsterdamse corporatiehuurderswereld. Deze kennis gebruikt de FAH om te overleggen over brede beleidsthema’s, stedelijke en landelijk, op het terrein van de volkshuisvesting en wonen. De FAH is de overlegpartner van de gezamenlijke Amsterdamse corporaties (Amsterdamse Federatie Woningcorporaties) en de gemeente. In deze overleggen komt de FAH op voor het belang van corporatiehuurders.

Investeren

Amsterdam is het thuis van Amsterdammers. Hier staan hun huizen, hier is hun buurt. In dit ‘thuis’ moet geïnvesteerd worden. Investeren in wonen en de leefomgeving is investeren in mensen en de ontwikkeling van verschillende samenlevingsvormen. Als FAH richten wij ons vooral op de mensen die afhankelijk zijn van een betaalbare huurwoning. Wij behartigen hun belangen en laten hun stem horen.

Voldoende bouwen

De beschikbaarheid en betaalbaarheid van de Amsterdamse sociale én vrije sector huurwoningen staan onder hoge druk. De ambitie van de gemeente Amsterdam en van de Amsterdamse corporaties om meer te investeren kost veel geld. Om aan dit geld te komen willen corporaties woningen verkopen, liberaliseren en een extra huurverhoging invoeren. De FAH volgt dat kritisch en monitort de gemaakte afspraken. Want verkopen en liberaliseren kan alleen wanneer er voldoende woningen voor iedereen beschikbaar zijn. Er moet veel worden gebouwd en daar zit een flinke kink in de kabel. De FAH bespreekt oplossingsrichtingen voor dit probleem met de corporaties en met de gemeente.

Leefbaarheid, duurzaamheid en toegankelijkheid

Naast betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen zijn leefbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit belangrijke aandachtspunten van de FAH. In ons werkplan beschrijven we onze inzet en onze aandachtspunten voor het jaar 2021.

Download het FAH Werkplan 2021

Huurverlaging voor dure scheefwoners

huurverlaging 2021

Huurders met lage inkomens die een huur betalen boven de zogenaamde aftoppingsgrens krijgen in 2021 structurele huurverlaging. Hiervoor heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken een wetsvoorstel ingediend. “Huurders die duur scheefwonen hebben mogelijk moeite om hun vaste lasten te betalen. Voor deze groep wil ik de betaalbaarheid verbeteren,” schrijft ze in een brief aan de Tweede Kamer. Wie precies behoren tot deze groep scheefwoners, wordt uitgelegd in dit artikel.

Huurders die een woning huren boven de aftoppingsgrens (in de volgende alinea meer uitleg hierover) krijgen huurverlaging wanneer zij tot de categorie ‘lage inkomens’ behoren. Iemand valt in deze categorie wanneer hij of zij jaarlijks niet meer verdient dan:

  • 23.725 euro (eenpersoonshuishouden),
  • 32.200 euro (meerpersoonshuishouden),
  • 23.650 euro (eenpersoons ouderenhuishouden),
  • 32.075 euro (meerpersoons ouderenhuishouden).

Dit zijn dezelfde inkomensgrenzen als voor huurtoeslag. 

Voorstel 

De huur wordt verlaagd tot de aftoppingsgrens die bij het huishouden past:

  • in 2021 is dit: 633,25 euro (voor een-, of tweepersoonshuishoudens),
  • in 2021 is dit: 678,66 euro (voor meerpersoonshuishoudens).

De corporaties kunnen hiervoor van al hun huurders met een huur boven de aftoppingsgrens bij de Belastingdienst opvragen of de huurder in de categorie lage inkomens valt. Huurders met lage inkomens krijgen vervolgens een voorstel tot huurverlaging. Huurders die geen voorstel krijgen en wel kunnen aantonen dat zij minimaal zes maanden een laag inkomen hadden, kunnen zelf een voorstel doen aan de verhuurder.

Verplichting

Wanneer de corporatie een te geringe huurverlaging voorstelt of een huurverlaging weigert, kan een huurder naar de huurcommissie stappen. Corporaties zijn namelijk verplicht om deze huurverlaging toe te passen.

Tegemoetkoming

Naar schatting hebben 260.000 huurders recht op een huurverlaging tot de aftoppingsgrens. Dat is een verlaging van gemiddeld 40 euro per maand. Dit betekent dat de huren in totaal met zo’n 160 miljoen worden verlaagd. Om corporaties tegemoet te komen wil minister Ollongren een korting geven op de verhuurdersheffing. “Hiermee blijft de investeringscapaciteit van de sector op peil,” zo schrijft zij aan de Tweede Kamer.

Wanneer

Wanneer de huren in 2021 precies verlaagd worden, is nog niet bekend. Het wetsvoorstel wordt versneld behandeld in de Tweede Kamer. Tijdens die behandeling kunnen er nog aanpassingen in het voorstel worden gedaan. 

Amsterdam had al beleid

Amsterdam heeft al sinds 2016 een regeling voor mensen die een te dure sociale huurwoning huren bij een corporatie. Huurders die drie jaar of langer een te laag inkomen hebben – tot 120 procent va het sociaal minimum – komen in aanmerking voor huurverlaging. In 2020 krijgen duizend Amsterdamse huishoudens een structurele huurverlaging van hun corporatie. Van nog eens driehonderd huurders werd de huur bevroren. Van het voorstel van Ollongren zal een grotere groep kunnen profiteren, zo verwacht de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

Download hier de brief van minister Ollongren aan de Tweede Kamer.

Grootste huurstijging dit jaar niet in Amsterdam

fah-Grootste-huurstijging-dit-jaar-niet-in-Amsterdam

Woninghuren zijn gemiddeld 2,9 procent gestegen in juli 2020. Dat is de grootste huurstijging na 2014, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Amsterdam is daarbij voor het eerst in jaren niet de grootste huurstijger. Dit is mede het resultaat van onderhandelingen tussen de woningcorporaties, de gemeente Amsterdam en de FAH.

De huurverhoging in Amsterdam ligt met gemiddeld 3,5 procent nog altijd boven het landelijk gemiddelde. Maar in Rotterdam zijn de huren met gemiddeld 4,1 procent nog verder omhoog gegaan. Ook in Den Haag is de gemiddelde huurstijging met 3,6 procent sterker dan in Amsterdam.

Hogere inflatie

Dat de huren dit jaar zo fors zijn gestegen, is vooral het gevolg van hogere inflatie. Zo meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) op basis van nieuwe cijfers. De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) vindt de huurverhogingen in Amsterdam al jaren te fors en maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van de woningen.

Maximale verhoging beperken

Tijdens de onderhandelingen met de Amsterdamse Federatie Woningcorporaties (AFWC) en de gemeente, heeft de FAH hard onderhandeld om de maximale huurstijging de komende jaren zoveel mogelijk te beperken. De partijen hebben in de Samenwerkingsafspraken hierover afspraken gemaakt. Daarin staat dat in 2020 de totale huurinkomsten van de sociale huurwoningen van woningcorporaties – ook wel de huursom genoemd – niet meer dan 0,5 procent boven inflatie mag stijgen.

Huurderskoepels

Binnen deze afspraken (voor 2020 dus inflatie +0,5 procent) onderhandelen de zes huurderskoepels over de invulling van het huuraanpassingsbeleid met hun corporatie. Hier is niet bij elke corporatie evenveel financiële ruimte voor. Dit zorgt ervoor dat er verschillen zitten in dit beleid. Binnen de vastgestelde kaders kan elke corporatie een eigen invulling geven aan de huurverhoging. De ene huurder iets meer, de andere huurder iets minder: als de gemiddelde verhoging over het hele bezit maar beperkt blijft tot maximaal 3,1%. Minder mag ook, dat deden in 2020 onder andere Eigen Haard en Ymere.

Verschil huursomstijging en gemiddelde huurstijging

Er zit een verschil in de gemiddelde huurstijging en de huursomstijging. Dit komt met name doordat de huurverhoging van bewonerswisselingen (in vaktermen: huurharmonisatie bij huurdersmutatie) niet meetellen in de huursomstijging.

huurstijging
bron: CBS

Nibud onderzoek

Van 2021 tot en met 2023, mag de huursom van de corporaties in Amsterdam jaarlijks 1 procent boven inflatie stijgen. De FAH heeft daarbij bedongen dat het Nibud onderzoek doet naar de betaalbaarheid van sociale huurwoningen in de hoofdstad. De uitkomsten van dit onderzoek worden in oktober 2020 verwacht. Deze uitkomsten bepalen of er opnieuw gekeken wordt naar de maximale stijging van de huursom in de periode 2021-2023. En of de afspraken daarover aangepast moeten worden.

 Huurverhoging in coronacrisis
Dat de woninghuren juist in dit jaar zoveel zijn gestegen, is opmerkelijk. In verband met de coronacrisis was er een sterke roep vanuit de samenleving om de gebruikelijke huurverhoging op 1 juli niet door te laten gaan. In de Eerste Kamer steunde een meerderheid twee keer een motie om een tijdelijke huurstop mogelijk te maken. Maar minister Ollongren van Binnenlandse Zaken, legde deze moties naast zich neer. De Eerste Kamer steunde vervolgens een motie van afkeuring tegen de minister, wat zeer zeldzaam is.

 

De Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023, 13-12-2019

 

Lees op de site van de Rijksoverheid het artikel: Hoe zit de stijging van de huursom voor woningcorporaties in elkaar?

Nieuwe woonruimteverdeling bevordert uitsluiting

fah-woonruimteverdeling

Het voorgenomen nieuwe beleid om de sociale woonruimte te verdelen gaat het woningtekort niet oplossen, zo betoogt de FAH in haar inspraakreactie naar de gemeente. De manier waarop de gemeente de schaarse woningruimte wil verdelen stelt mensen achter die minder digitaal vaardig, systeemvaardig of sociaal vaardig zijn.

De woonruimteverdeling voor sociale huurwoningen in vijftien gemeenten, waaronder Amsterdam, gaat veranderen. Er is een voorstel voor deze nieuwe verdeling gemaakt. Iedereen kon daar op reageren.  De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) liet in haar reactie weten waarom ze niet content is met dit nieuwe nodeloos ingewikkelde verdelingssysteem.

De FAH erkent dat de huidige woonruimteverdeling gebreken heeft en ze ziet ook de waarde van de nieuwe samenwerking tussen gemeenten in
Noord-Holland. De FAH ziet echter dat binnen het voorstel het bestaande opgebouwde recht van inschrijfduur wordt aangetast, en dat doorstroming en inclusiviteit onvoldoende wordt bevorderd. 

Te weinig woningen voor ‘gewone’ woningzoekenden

In het nieuwe verdeelsysteem blijven er relatief te weinig woningen beschikbaar blijven voor ‘gewone’ niet-urgent woningzoekenden. Door het puntensysteem is voor de niet-urgent woningzoekenden slechts 27,5 procent van de woningen beschikbaar.
Het nieuwe systeem werkt met wachtpunten (inschrijfduur), zoekpunten (hoe actief je zoekt) en situatiepunten (dringende situaties). Situatiepunten kun je krijgen in drie gevallen: relatiebreuk met kinderen, inwonende gezinnen en problematisch thuiswonende jongeren. Het systeem met urgentie blijft bestaan, ongeveer 40 procent van de sociale huurwoningen is beschikbaar voor urgenten (zoals statushouders, mensen met ernstig medische problemen en stadsvernieuwers). Op de website socialehuurwoningen.nl vindt u uitleg over het nieuwe woningverdeelsysteem.
De FAH stelt dat de reeds opgebouwde wachtpunten zwaarder zouden moeten tellen dan nu wordt voorgesteld. Ook zou het grote aandeel urgenten moeten worden teruggebracht.  

Een nieuw criterium: actief zoeken

De verwachting is dat als je hard een woning nodig hebt, je actief zal zoeken. Actief zoeken wordt daarom beloond met zoekpunten. De FAH vindt dit nieuwe criterium om de volgende redenen geen goede zaak:

  • Het werkt strategisch gedrag in de hand.
  • Het is fraudegevoelig.
  • Het zal niet leiden tot meer doorstroming op huurwoningmarkt.
  • Het zal (zonder actieve begeleiding) nadelig werken voor mensen die de Nederlandse taal niet goed machtig zijn, mensen die digitaal niet of minder vaardig zijn, mensen met een licht verstandelijke beperking en ouderen die geen wijs kunnen worden uit alle regels.

Extra adviezen woonruimteverdeling

Om het hele systeem beter te laten werken geeft de FAH nog een aantal adviezen:

  • Zorg voor een betere presentatie van het woningaanbod op Woningnet. Door meer informatie over de woning te verstrekken zal het aantal woningzoekers dat niet komt opdagen bij de bezichtiging en het aantal weigeringen dalen.
  • Zorg voor meer en goed ondersteunde steunpunten en spreekuren voor woningzoekenden.
  • Zorg voor bescherming tegen grote huursprongen door een vangnet voor betaalbare doorstroming door bescherming tegen grote huursprongen.
  • Monitor uitgebreid de effecten van de invoering van de nieuwe woonruimteverdeling.

Eind 2020 wordt door de gemeenteraden een besluit genomen over het voorgenomen beleid.

 

Lees de hele inspraakreactie: Inspraakreactie FAH Nieuwe woonruimteverdeling, 26 juli 2020

Begrens de maximale huurprijs

fah-internetconsultatie-woz

Het wetsvoorstel van minister Ollongren (D66) waarin ze de marktwaarde van een woning (WOZ) minder wil laten meewegen in de huurprijs, gaat de FAH niet ver genoeg. Er moet een bovengrens komen hoe ver sociale huren kunnen stijgen. Anders worden sociale huurders op den duur uit de stad verjaagd.

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) schrijft in een reactie op het Conceptbesluit huurprijzen woonruimte dat ze blij is dat de minister iets wil doen aan de stijgende huren. Maar het is niet voldoende. In het nieuwe voorstel mag de WOZ-waarde maximaal 35 procent van het totaal aantal punten zijn waarop de huurprijs wordt gebaseerd. Dit puntenstelsel wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) genoemd.

Stijgende huren

In Amsterdam zullen de huurprijzen van sociale woningen dan nog steeds flink kunnen blijven stijgen, ook boven de sociale huurgrens (liberalisatiegrens). ‘Het gevolg kan zijn dat sociale huurders hun woningen en daarmee de stad worden uitgedreven. Zij zullen geen goed alternatief hebben om in hun eigen omgeving een andere woning te vinden’, betoogt de FAH. Daarom pleit ze ervoor een absolute bovengrens in het WWS op te nemen tot hoever de huren kunnen doorstijgen.

De FAH heeft haar brief naar de minister gestuurd in reactie op de internetconsultatie over het conceptbesluit: Reactie FAH internetconsultatie, 20 juli 2020 

 

Huurders, gemeente en corporaties doen noodoproep: schaf verhuurderheffing af

fah-brief-aan-de-minister-2020

Schaf de verhuurderheffing af en haal zo de rem van de nieuwbouw af. De Amsterdamse corporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en het college van B&W doen, ook op uitdrukkelijk verzoek van de gemeenteraad van Amsterdam, een dringende oproep aan de minister voor Milieu en Wonen Stientje van Veldhoven.

Zonder de verhuurderheffing en bijkomende belastingen, voor Amsterdam gaat dat om circa €225 miljoen per jaar, zouden de corporaties veel meer bijdragen aan de bouw van nieuwe betaalbare woningen en het duurzaam maken van de woningen. De Amsterdamse corporaties moeten de komende vier jaar één miljard aan extra belastingen betalen. Zonder deze belasting zouden de corporaties 6.000 extra woningen kunnen bouwen en bij 7.500 woningen meer in verduurzaming en de energietransitie kunnen investeren.

Gezamenlijk tegen verhuurderheffing

Om dit duidelijk te maken aan de minister voor Milieu en Wonen, schreven de Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), en het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam gezamenlijk een brief.

Amsterdamse huurders betalen onevenredig veel 

Het bedrag dat aan verhuurderheffing moet worden betaald is voor Amsterdamse woningcorporaties per woning hoger dan het landelijke gemiddelde. De basis voor de verhuurderheffing is de WOZ-waarde (marktwaarde) van de woningen. De WOZ-waarde is in Amsterdam relatief hoog en stijgt ook nog eens harder dan het landelijk gemiddelde. Gemiddeld genomen betaalt een corporatie per Amsterdamse woning €250 per jaar meer aan heffing dan in andere gemeenten. Amsterdamse huurders betalen zo onevenredig veel mee aan de verhuurderheffing.

Groei en verduurzaming sociale huurwoningen

In de laatste alinea van de brief wordt nogmaals duidelijk waar de Amsterdamse gelegenheidssamenwerking voor staat. ‘Het is de hoogste tijd om de heffing te beëindigen. De middelen uit de sociale huursector moeten zoveel mogelijk geïnvesteerd worden in groei en verduurzaming van de betaalbare woningvoorraad.’

 

Brief van FAH, AFWC en gemeente Amsterdam aan minister over verhuurderheffing, maart 2020 

 

Samenwerkings-afspraken getekend: aantal sociale huurwoningen stijgt

fah-Samenwerkings-afspraken-getekend

Op dertien december 2019 hebben de Amsterdamse woningcorporaties, de Amsterdamse wethouder van Wonen, Laurens Ivens (SP), en de FAH gezamenlijk hun handtekening gezet onder de nieuwe Samenwerkingsafspraken die gelden van 2020 tot en met 2023. Voor het eerst in meer dan 20 jaar tijd is er afgesproken het aantal sociale huurwoningen weer te laten groeien in Amsterdam.

In de Samenwerkingsafspraken (in andere gemeenten Prestatieafspraken genoemd) leggen de koepels, woningcorporaties en de gemeente de afspraken over de sociale woningbouw in Amsterdam voor de nabije toekomst vast. Maandenlang is er onderhandeld om afspraken vast te leggen over onderwerpen als duurzaamheid, nieuwbouw en betaalbaarheid van de huren.

3.000 extra sociale huurwoningen

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) is vooral content dat er na ruim 20 jaar eindelijk weer meer sociale huurwoningen bij komen in de stad. De afgelopen twintig jaar nam het aantal corporatiewoningen af door sloop, duurdere huur en verkoop. De afspraak is dat er tot 2023 3.000 sociale huurwoningen en 1.100 middeldure woningen bijkomen ten opzichte van 2019. Dat betekent dat de voorraad sociale huurwoningen gemiddeld jaarlijks met 750 woningen stijgt. Om deze nieuwbouw te kunnen betalen zal de verkoop van corporatiewoningen onder een reeks voorwaarden doorgaan.

Allerlaagste inkomens

Wat betreft betaalbaarheid is overeengekomen dat het Woonlastenakkoord gehandhaafd blijft. Zo worden de allerlaagste inkomens geholpen. Daarnaast is voor 2020 een maximale huursomstijging afgesproken van 0,5 procent boven inflatie en niet de maximale mogelijk verhoging van 1 procent boven inflatie. Ook is er afgesproken dat er in 2020 een woonlastenonderzoek door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) wordt gehouden. En op basis daarvan wordt gekeken of de afgesproken huursomstijging voor de periode 2021-2023 en betaalbaarheid moet worden herzien.

Monitorafspraken

Voor de FAH is het verder zeer belangrijk dat er jaarlijkse monitorafspraken gemaakt zijn, met mogelijkheid tot bijsturing. En niet in de laatste plaats heeft de FAH een plek aan vele overleg- en onderhandeltafels weten te bereiken. Daarmee is bereikt dat de huurdersstem van Amsterdamse corporatiehuurders op vele belangrijke onderwerpen wordt meegenomen.

De Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023, 13-12-2019