Meer marktfalen, meer staatssteun; strenge scheiding tussen DAEB en niet-DAEB vervaagt
Door Cees Fenenga
Overal wordt met bloed, zweet en tranen gewerkt aan het aanpakken van de woningcrisis. Ook in Europa. In Brussel is een voorstel in de maak om staatssteun mogelijk te maken voor betaalbare huisvesting om het woningtekort te verkleinen. Op de tekentafel ligt een nieuw voorstel Dienst van Algemeen Economisch Belang, kortweg DAEB. DAEB-regelgeving zorgt ervoor dat een woningcorporatie staatssteun mag ontvangen, zonder dat dit in strijd is met de Europese regels over mededinging. Deze regels behelzen onder meer (artikel 107 VWEU) dat overheden bedrijven niet zomaar financieel mogen bevoordelen als dat de concurrentie kan verstoren. Zodra regels verruimd worden let de FAH op of die niet tegelijkertijd de sociale huurders in de knel brengen.
Het nieuwe DAEB-besluit voorziet in een nieuwe categorie meldingsvrijstellingen voor betaalbare huisvesting. Op grond hiervan kan staatssteun worden verleend zonder deze bij de Europese Commissie aan te melden. Het gaat hierbij om: “Huisvesting voor huishoudens die, door marktomstandigheden en met name marktfalen (in de oorspronkelijke tekst heet het ‘market failures’), geen toegang hebben tot huisvesting onder betaalbare voorwaarden”.
De FAH reageert
Het voorstel voor betaalbare huisvesting is niet alleen gericht op steun voor corporaties maar ook voor particuliere verhuurders en investeerders. Juist hier gaat het vaak mis in Amsterdam. Particulieren en investeringsmaatschappijen verhuren marktgericht. Dit vergroot de steeds verdere stijging van huurprijzen uit winstoogmerk of groter rendement.
- Belangrijk is dat huurbescherming en regelgeving omtrent huurprijzen, zoals de Wet Betaalbare Huur, in stand blijven en aangescherpt worden wanneer ook particuliere verhuurders gebruik kunnen gaan maken van subsidies, zoals de EU nu voorstelt. De FAH vindt hier: gelijke rechten dan ook gelijke plichten (als sociale verhuurders hebben).
Corporaties zijn terughoudend in investeringen van nieuwbouw in middenhuur en vrije sector woningen. Zij willen niet dat die investeringen ten koste gaan van de grote nieuwbouw en duurzaamheidsopgave in de sociale woningbouw. In het DAEB-voorstel wordt een nieuwe categorie (huishoudens die geen toegang hebben tot betaalbare huisvesting) toegevoegd aan de meldingsvrijstelling voor betaalbare huisvesting.
- Onduidelijk is wat betaalbare huisvesting in huurhoogte precies is.
De mogelijkheid voor corporaties om met deze verruiming van de staatssteun door geborgde leningen, meer middenhuur woningen te bouwen, is positief als het doorstroming bevordert.
- Zorgelijk is dat het plafond van deze verruiming, bedoeld voor borging voor de sociale woningbouw, over een paar jaar al in zicht is.
- De rentelasten van corporaties op leningen zijn hoog, waardoor dit geld niet uitgegeven kan worden aan onderhoud, noch aan duurzaamheid en nieuwbouw.
Daarnaast vindt de FAH dat oplettendheid geboden is:
- De verruiming naar middenhuur mag niet leiden tot het onttrekken van financiële middelen uit de huidige sociale huur (DAEB sociale huisvesting).
- Noch leiden tot minder gebruik van geborgde leningen in sociale woningbouw.
- Huurders in de sociale huisvesting mogen niet, nog meer, de dupe worden van deze verruiming door grote huurverhogingen.
- Er dienen nationaal strakke afspraken gemaakt te worden, als de huidige strenge scheiding tussen DAEB en niet-DAEB verdwijnt. Er moet dan een scheiding komen tussen sociale en betaalbare huisvesting.
Lees meer standpunten van de FAH over betaalbaar wonen.
Lees in onderstaand document meer over de achtergrond en onze standpunten.