Huurdersenquête voor verkiezingen 2022

FAH- huurdersenquête

De Amsterdamse huurdersbelangenorganisaties FAH, HNA en FHCS willen via een enquête ophalen wat voor u de belangrijkste thema’s zijn wat betreft huren en wonen, voor de gemeenteraadsverkiezingen van Amsterdam 2022.

Met de resultaten van deze enquête wordt een nota geschreven die de Amsterdamse huurdersbelangenorganisaties gezamenlijk aanbieden aan de Amsterdamse politieke partijen die meedoen aan de gemeenteraadsverkiezingen van 2022.

Laat uw stem horen!

Vul deze enquête in.

Het invullen van de enquête duurt ongeveer 10 – 15 minuten. De enquête sluit op zondag 4 april 2021. Antwoorden worden geanonimiseerd en zijn niet te herleiden naar individuele respondenten.

FAH- enquête

Beeld: Gonzalo Pineda Zuniga  (Flickr Creative Commons)

Geen huurverhoging in 2021 voor sociale sector

fah-actueel-huurverhoging-2021

De huren van de woningen in de sociale sector stijgen dit jaar niet. Dat maakte demissionair minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren vandaag bekend.

Voor huurders met een sociale huurwoning betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Veel te duur

Ollongren voert hiermee een motie uit van SP Kamerlid Beckerman om de huren in de sociale huursector te bevriezen. Deze motie is op door de Tweede Kamer aangenomen. Beckerman had de motie ingediend omdat ze de sociale huurwoningen veel te duur vindt.

Belastingverlaging

Ollongren laat weten dat het kabinet € 200 miljoen vrijmaakt om de maatregel te financieren. Voor woningcorporaties en grotere particuliere verhuurders zal dit gebeuren via een verlaging van de belasting die zij moeten betalen.

Bevriezing

De Eerste Kamer had vorig jaar al aangedrongen op een bevriezing van de huur in 2020. Ollongren weigerde dat toen.

Nieuwbouw

Hoewel deze huurbevriezing goed nieuws is voor sociaal huurders, is er wel een zorg over de mogelijkheid tot investeringen in woningen. We zitten in een grote wooncrisis en er moet worden bijgebouwd. Daar moeten corporaties wel middelen voor hebben. Een optie is om de extra belasting op sociale huurwoningen ‘de verhuurderheffing’ op te heffen. Hier pleiten de Amsterdamse corporaties (verenigd in het AFWC), de Amsterdamse huurderskoepels (verenigd in de FAH) en het college van B&W in Amsterdam al langer voor. Ze schreven samen een dringende oproep naar de minister.


Meer lezen

De volledige brief van de minister aan de Eerste en Tweede kamer over de uitvoering van motie Beckerman, 17 februari 2021

Wijzigingen wetgeving huurbeleid 2021

fah-actueel- huurbeleid

Op 1 januari 2021 zijn er flink wat wijzigingen doorgevoerd in de wetgeving voor het huurbeleid. In dit artikel een overzicht van de belangrijkste wijzigingen op een rij.


Huurverhoging

fah-actueel-huursombenaderingDe huren van de woningen in de sociale sector stijgen dit jaar niet. Dat maakte demissionair minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren op 17 februari bekend.
Voor huurders in het gereguleerde segment betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Lees hier het artikel: Geen huurverhoging in 2021 voor sociale sector


Eenmalige huurverlaging

fah-actueel-huurverhogingDe Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen is begin 2021 in werking getreden. Huurders met een laag inkomen die voor hun sociale huurwoning maandelijks een bedrag betalen boven de zogenaamde aftoppingsgrens, krijgen eenmalig een huurverlaging. Gemiddeld komt de huurverlaging neer op 40 euro per maand per huishouden.

Lees hier meer over in het artikel Huurverlaging voor dure scheefwoners

Lees ook het artikel: Hoge huur en laag inkomen? Vraag NU verlaging aan


Hoogte huurtoeslag

huurverhogingNet als ieder jaar zijn per 1 januari 2021 de inkomens- en huurgrenzen voor huurtoeslag geïndexeerd (verhoogd met inflatiepercentage). Zo kunnen het recht op huurtoeslag en de hoogte daarvan worden vastgesteld. De algemene, maximale huurgrens voor de huurtoeslag in 2021 bedraagt 752,33 euro.

Ook de inkomensgrenzen voor het passend toewijzen zijn geïndexeerd.

Lees hier meer over in het artikel Huurtoeslag en aanpassingen in 2021


Gegevensuitwisseling gemeente en corporaties

fah-actueel-betalingsachterstandenDoor wijzigingen in de Wet Schuldhulpverlening kunnen gemeenten en verhuurders makkelijker gegevens over huurders uitwisselen. Het gaat om informatie over betaalachterstanden. Sinds 1 januari 2021 zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders verplicht om gemeenten te informeren wanneer een huurder betalingsachterstanden heeft en – het zoeken van – persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Gemeenten kunnen vervolgens actief schuldhulpverlening aanbieden.

Lees hier meer over in het artikel Verhuurder moet betalingsachterstand melden


Wet toeristische verhuur

woonfraudeDe Wet Toeristische Verhuur is aangepast om ongewenste effecten van toeristische verhuur van woonruimten aan te pakken. Gemeenten hebben nu de mogelijkheid om maatregelen te treffen als er een tekort is aan woonruimte of als de leefbaarheid in een wijk onder druk komt te staan. 

Lees hier meer over in het artikel Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken


Hogere boetes fraude

corporatiehuurders FAHBoetes voor woonfraude zijn begin 2021 omhooggegaan, nadat bleek dat de hoogte van eerdere boetes niet het gewenste effect hadden en illegale praktijken voortgezet werden. Nu kan, bij herhaaldelijke overtreding van hetzelfde verbod binnen vier jaar, een boete opgelegd worden van 87.000 euro. Het gaat dan bijvoorbeeld om illegale onderverhuur, het in gebruik nemen of geven van een huurwoning zonder vergunning en toeristische verhuur zonder vergunning of voor een langere periode dan in die gemeente is toegestaan.

Lees hier meer over in het artikel Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken


Prioriteiten voor corporaties

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft defah-actueel-prioriteiten volkshuisvestelijke prioriteiten voor de aankomende vier jaar vastgesteld. De prioriteiten gelden tot en met 2024. Deze prioriteiten zijn bedoeld om te mee te nemen bij het maken van lokale prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en woningcorporatie. De komende vier jaar moeten de corporaties voorrang geven aan de volgende opgaven: bijdragen aan bouwopgave, betaalbaarheid, duurzame sociale huurwoningvoorraad, wonen met zorg, huisvesten van spoedzoekers en leefbaarheid.

Lees hier meer over in het artikel Prioriteiten voor corporaties


Bouwen voor middeninkomens

fah-actueel-corporatiesVoor alle niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie – dat zijn de taken die niet horen bij hun kerntaak –  was een soort goedkeuringsprocedure verplicht, maar nu is besloten dat deze regels tijdelijk niet gelden. Of, preciezer gezegd: de handhaving hierop wordt voorlopig opgeschort. Dit betekent dat corporaties met minder hobbels te maken hebben als ze voor de vrije sector bouwen.

Lees hier meer over in het artikel Corporaties kunnen nu makkelijker voor de vrije sector bouwen


Verwachte wet- en regelgeving

In de loop van 2021 zullen nog meer onderdelen van het huurbeleid aangepast worden.

Tijdelijke huurkorting

Zo heeft de Tweede Kamer in december 2020 ingestemd met het wetsvoorstel tijdelijke huurkorting. Dit wetsvoorstel maakt het mogelijk om de huurprijs van een zelfstandige woning tijdelijk te bevriezen of te verlagen voor huurders die daarom vragen, bijvoorbeeld als gevolg van inkomensverlies. Het wetsvoorstel wordt nu behandeld in de Eerste Kamer. Update: De Eerste Kamer heeft het voorstel op 23 maart 2021 aangenomen.

Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

Het wetsvoorstel Huur- en Inkomensgrenzen wordt naar alle waarschijnlijkheid niet in 2021, maar in 2022 doorgevoerd. Het voorstel bevat een nieuwe methodiek voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning een nog hogere huurverhoging geven.
Update: De Eerste Kamer heeft het voorstel op 23 maart 2021 aangenomen.

Aandeel WOZ-waarde in huurprijs gemaximeerd

Bij de bepaling van de huurprijs wordt ook gekeken naar de WOZ-waarde van een huis. In gebieden met een groot woningtekort is de WOZ-waarde van woningen erg hoog en dit heeft gevolgen voor de huurprijs. Woningen in deze gebieden worden zo voor grote groepen huurders onbetaalbaar en onbereikbaar. Het aandeel van de WOZ-waarde in de bepaling van de maximale huurprijs van woningen wordt daarom gemaximeerd. 

Huurtoeslag en aanpassingen in 2021

corporatiehuurders FAH

De huurtoeslag is een erg ingewikkelde regeling, met verschillende normen en grenzen. Jaarlijks worden de inkomens- en huurgrenzen voor de huurtoeslag geïndexeerd, dat wil zeggen: aangepast met het inflatiepercentage. Met deze grenzen worden het recht op huurtoeslag en de hoogte ervan vastgesteld. In dit artikel staan de belangrijkste aanpassingen voor 2021 op een rij. Tevens vindt u in dit artikel de nieuwe inkomensgrenzen voor het ‘passend toewijzen’ per 1 januari 2021. Met passend toewijzen worden de regels bedoeld die de overheid heeft gemaakt om ervoor te zorgen dat huurders woningen huren die wat de overheid betreft bij hun inkomen passen.

Wat is huurtoeslag?

Huurtoeslag is een bijdrage van de overheid in de huurkosten. Het bedrag hangt onder andere af van het inkomen, de hoogte van de huur, hoeveel vermogen een huurder heeft, de leeftijd, hoeveel personen in het huishouden wonen en of het om een zelfstandige woonruimte gaat.

Ook is het belangrijk wat de huur was op het moment dat het huurcontract werd afgesloten. Lag die op dat moment boven de liberalisatiegrens (de grens of het wel of geen sociale huurwoning is: in 2021 is die grens 752,33 euro), dan is er geen huurtoeslag mogelijk.

Inkomensgrenzen

Er is geen ‘harde’ huurtoeslaggrens. Hoe hoog uw inkomen mag zijn om in aanmerking te komen voor de huurtoeslag, hangt van veel persoonlijke zaken af.

Grofweg is te zeggen dat er met een inkomen tot 31.000 euro voor alleenstaanden en 41.000 euro voor gezinnen soms huurtoeslag mogelijk is. Huurders moeten zelf uitvinden of ze recht hebben op de toeslag en dit ook zelf aanvragen. Met de rekenhulp van de Belastingdienst is het mogelijk een proefberekening te maken.

Huurgrenzen

Om te kijken of u in aanmerking komt voor huurtoeslag is het belangrijk om te weten of uw rekenhuur niet hoger is dan de maximale huurgrens. De rekenhuur is de huurprijs plus een aantal servicekosten. De maximale huurgrenzen zijn vastgestelde grenzen voor de overheid. Er zijn twee maximale huurgrenzen: een hoge van 752,33 euro en een lagere van 442,46 euro voor jongeren onder de 23 jaar.
Als de rekenhuur hoger is dan die maximale huurgrens, is er in principe geen recht op huurtoeslag. Hier is een uitzondering op. Als de huur hoger is geworden van een huurder die in de maand vóór deze huurverhoging in diezelfde woning wel huurtoeslag kreeg, dan is er nog wel recht op huurtoeslag.

Basishuur

Voor elk huishouden dat in aanmerking komt voor huurtoeslag, wordt de ‘basishuur’ vastgesteld. Dat is het deel van de huur dat het huishouden sowieso zelf moet betalen. Hierover is geen toeslag mogelijk. Hoe hoog deze basishuur is, hangt af van het inkomen. De overheid stelt jaarlijks wel een minimum basishuur vast. Dat is de norm voor huurtoeslaggerechtigden met een minimuminkomen. Wie meer verdient, betaalt een hogere basishuur. In het kader ‘Huurtoeslag 2021: Bedragen op een rij’ vindt u de basishuur.

Kwaliteitskortingsgrens

Dan is er de ‘kwaliteitskortingsgrens’, die wordt ook elk jaar vastgesteld. De kwaliteitskortingsgrens is in 2021 442,46 euro. Voor het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens is voor 100 procent huurtoeslag mogelijk. Als de huur hoger is dan deze kwaliteitskortingsgrens, wordt over het deel boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) 65 procent huurtoeslag gegeven.
De kwaliteitskortingsgrens is ook de maximale huurgrens om huurtoeslag te kunnen krijgen voor jongeren onder de 23 jaar.

Aftoppingsgrenzen

Huurders met een huur boven de aftoppingsgrenzen ontvangen meestal niet de volledige huurtoeslag. Veel huishoudens moeten het gedeelte van de huur dat boven de voor hen geldende aftoppingsgrens ligt, helemaal zelf betalen.
Meerpersoonshuishoudens waarin sprake is van AOW of die wonen in een woning die is aangepast op een handicap, krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens wel 40 procent vergoed.

De aftoppingsgrenzen worden ieder jaar door de overheid vastgesteld. De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens is 633,25 euro in 2021 en 678,66 euro voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan.

Inkomensgrenzen passend toewijzen

Woningcorporaties moeten volgens de Woningwet ‘passend toewijzen’. Met passend toewijzen wordt het toepassen van de regels bedoeld die de overheid heeft gemaakt om ervoor te zorgen dat huurders woningen huren die wat de overheid betreft bij hun inkomen passen.
Zo moet een corporatie jaarlijks aan minimaal 95 procent van de woningzoekenden met een laag inkomen een woning bieden met een huurprijs onder de voor hen ‘toepasselijke aftoppingsgrens’ (kijk naar het kader ‘Huurtoeslag: bedragen op een rij’). Ook de maximale inkomensgrenzen voor het passend toewijzen zijn op 1 januari 2021 geïndexeerd en aangepast. Voor mensen die alleen wonen is die grens 23.725 euro per jaar en voor meerpersoonshuishoudens 32.200 euro. Voor mensen die alleen wonen is de inkomensgrens 23.650 euro en voor mensen die met twee of meer personen in een huis wonen is het 32.075 euro.


Meer informatie over precieze bedragen die relevant zijn voor de berekening van de huurtoeslag zijn te vinden op regeling huurtoeslaggrenzen 2021, Staatscourant 2020, 59680

Binnenkort is ook de MG-circulaire Parameters huurtoeslag, TRSHV en liberalisatiegrens 2021 beschikbaar.

Bron: Woonbond.nl

Huurtoeslag 2021: Bedragen op een rij 

Huurtoeslaggrens /

Liberalisatiegrens

€752,33

Inkomensgrens

In 2021 is er geen harde inkomensgrens.

Vermogensgrens 

Vermogen op 1 jan.

€ 31.340

per persoon

Minimum basishuur

jonger dan AOW-leeftijd

alleenstaand

€ 237,62

huishouden met 2 personen of meer

€ 237,62

ouder dan AOW-leeftijd

alleenstaand

€ 230,83

huishouden met 2 personen of meer

€ 233,99

Kwaliteitskortingsgrens

€ 442,46

Aftoppingsgrens

Laag (voor 1 of 2 persoons huishoudens)

€ 633,25

Hoog (voor huishoudens van 3 personen of meer)

€ 678,66

Verhuurder moet betalingsachterstanden melden

fah-actueel-schuldhulp

Er zijn aanpassingen gedaan in de Wet Schuldhulpverlening. Daardoor zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders sinds 1 januari 2021 verplicht om betalingsachterstanden van huurders in een vroeg stadium te melden bij gemeenten. De wetswijziging maakt deze uitwisseling van gegevens mogelijk. Zo krijgen gemeenten mensen met schulden tijdig in beeld en kunnen zij actief schuldhulp aanbieden. Het doel hiervan is dat mensen met schulden geholpen worden als de schulden nog niet zo hoog zijn.

Naar schatting zitten 1,4 miljoen huishoudens in Nederland in de problemen door schulden of lopen het risico daarin te belanden. Veel mensen met schulden vragen te laat of helemaal niet om hulp, waardoor hun problemen alleen maar groter worden. Het is dus van groot belang om financiële problemen op tijd op te merken en hulp aan te bieden.

Schuldhulp

Wanneer een huurder een betalingsachterstand heeft, moet een verhuurder dit samen met de huurder proberen op te lossen. Allereerst zal de verhuurder een schriftelijke betalingsherinnering sturen. Daarna moet de verhuurder persoonlijk contact leggen met de huurder. In een gesprek legt de verhuurder dan uit welke mogelijkheden de huurder heeft om van zijn betalingsachterstand af te komen. De verhuurder vertelt dat hij een melding zal maken van de huurachterstand bij de gemeente. Een huurder kan bezwaar maken tegen een aangekondigde melding. In dat geval stopt het traject en worden de gegevens niet gedeeld met de gemeente. De gemeente zal dan geen schuldhulp aan kunnen bieden.

Wanneer het niet lukt om contact te krijgen met de huurder, is de verhuurder verplicht om de betalingsachterstand te melden bij de gemeente.

Vroegsignalering

Woningcorporaties gebruiken vroegsignalering van schulden al langere tijd om oplopende huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Vroegsignalering wil zeggen dat in een zo vroeg mogelijk stadium mensen met financiële problemen in beeld worden gebracht om vroegtijdige hulpverlening mogelijk te maken. In november 2020 tekenden de woningcorporaties samen met onder meer zorgverzekeraars, energiebedrijven, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en waterbedrijven het Landelijk Convenant Vroegsignalering. In december 2020 volgden de koepelorganisaties van studentenhuisvesters, private en particuliere verhuurders. In het convenant staan de doelstellingen zoals het verkleinen van het aantal mensen met problematische schulden en afspraken over samenwerking en vroegsignalering om dit voor elkaar te krijgen. 


Meer lezen

Prioriteiten voor corporaties

fah-actueel-prioriteiten

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft de prioriteiten voor de volkshuisvesting in de aankomende vier jaar vastgesteld. De prioriteiten gelden tot en met 2024. Deze prioriteiten zijn bedoeld om mee te nemen bij het maken van lokale prestatieafspraken.

De thema’s

Woningcorporaties gaan de komende vier jaar meer prioriteit geven aan een aantal thema’s. Deze zijn door het ministerie met de Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vastgesteld, zo schrijft minister Ollongren in een brief aan de Tweede en Eerste Kamer. De prioriteiten zijn niet totaal nieuw, maar vooral aangescherpt. Het bleek namelijk dat de prioriteiten van vier jaar geleden nog steeds actueel zijn.

De volkshuisvestelijke prioriteiten voor de komende vier jaar zijn als volgt:

  • Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen.
  • Zorgen voor betaalbaarheid voor huurders – door inzet van lokaal maatwerk.
  • Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteit en in te zetten op isolatie en de energietransitie.
  • Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking.
  • Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder traditionele wijzen van huisvesting.
  • Investeren in leefbaarheid – onder meer door onderscheid te maken tussen wijken, en door ontmoeting tussen bewoners.

Omgaan met de prioriteiten

Corporaties moeten de volkshuisvestelijke prioriteiten meenemen in hun ‘bod op het gemeentelijk woonbeleid’. Dit bod is de basis voor de Samenwerkingsafspraken.

De prioriteiten kunnen met elkaar concurreren. Het kan ook zijn dat er lokaal voor wordt gekozen om bepaalde prioriteiten eerst op te pakken. Het is aan de lokale partijen zelf om te besluiten hoe ze hiermee omgaan, binnen de lokale omstandigheden en rekening houdend met de financiële ruimte van corporaties.

In Amsterdam is het zo dat de Samenwerkingsafspraken voor vier jaar worden vastgesteld. De huidige afspraken gelden van 2020 tot en met 2023. Bij het maken van nieuwe afspraken worden de aangescherpte prioriteiten meegenomen.


Meer lezen

Op Rijkoverheid.nl staat de Kamerbrief volkshuisvestelijke prioriteiten 2021-2025

Tweede Kamer: geen huurverhoging voor corporatiewoningen

fah-actueel-huurverhoging

Op 9 februari stemde de Tweede Kamer voor een motie van SP Kamerlid Beckerman om de huren in de sociale huursector te bevriezen.

Beckerman had de motie ingediend omdat ze de sociale huurwoningen van corporaties veel te duur vindt. Ze wil liever nog een huurverlaging doorvoeren. “De bevriezing zie ik als een eerste stap.”

Uitvoeren

Demissionair minister Kajsa Ollongren is nu aan zet. Het is de vraag of zij de aangenomen motie uit zal voeren. Eerder heeft ze een soortgelijke motie van de Eerste Kamer naast zich neergelegd. “Wij hebben haar inmiddels gevraagd om snel te reageren”, aldus Beckerman.

motie huurbevriezing

Corporaties en bouwen voor de vrije sector

fah-actueel-corporaties

De activiteiten van woningcorporaties worden verdeeld in DAEB activiteiten en niet-DAEB activiteiten. DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Voor alle niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie was een markttoets (een soort goedkeuringsprocedure) verplicht, maar nu is besloten dat deze regels tijdelijk niet gelden. Of, preciezer gezegd: de handhaving hierop wordt voorlopig opgeschort. Dit betekent dat corporaties makkelijker voor de vrije sector kunnen bouwen.

DAEB activiteiten

DAEB activiteiten zijn onder meer bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen, beheer van maatschappelijk vastgoed (gebouw met een publieke functie, op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang en-of zorg-medisch) investeren in leefbaarheid. DAEB activiteiten kunnen bovendien uitgezonderd worden van mededingingsregels van de Europese Unie.

Niet-DAEB activiteiten

Niet-DAEB activiteiten zijn onder meer huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed. Woningcorporaties mogen alleen niet-DAEB activiteiten ondernemen als er geen andere commerciële bedrijven interesse hebben. Dit wordt gemeten met een markttoets, uitgevoerd door de gemeente.

Tijdelijk geen markttoets

Per 1 januari 2021 heeft de Autoriteit Woningmarkt, de toezichthouder op woningcorporaties, besloten de komende drie jaar niet meer te handhaven op die markttoets.
Het idee achter de opschorting is dat woningcorporaties nu eerder en eenvoudiger in aanmerking komen om woningen in de vrije sector te bouwen. Dit zorgt er ook voor dat er bij een economische crisis doorgebouwd kan worden. Anders dan marktpartijen kunnen woningcorporaties namelijk makkelijker en goedkoper geld lenen, ook tijdens een economische crisis.
Nu is dus besloten niet te handhaven op de regels en er wordt verwacht dat in 2021 wettelijk wordt vastgelegd dat de markttoets (tijdelijk) niet verplicht is voor woningcorporaties.


Meer lezen

Bekijk de Aanwijzing aan de Autoriteit Woningcorporaties tijdelijke opschorting markttoets op Rijksoverheid.nl

Hoge huur en laag inkomen? Vraag NU verlaging aan

huurverlaging

In 2021 hebben corporatiehuurders met een laag inkomen en een hoge huur recht op huurverlaging. Daalde uw inkomen in 2019 of daarna tot onder de inkomensgrenzen (zie in het artikel hieronder hoe hoog die liggen) en kunt u dit aantonen? Ligt daarbij uw huur boven de zogeheten aftoppingsgrens (die vindt u ook in het artikel)? Dan kan het lonen zo snel mogelijk zelf een schriftelijk voorstel te doen aan uw corporatie. De huurverlaging kan dan sneller ingaan dan wanneer u wacht op een bericht van de corporatie.

Sinds 1 januari kunnen huurders met een hoge huur en laag inkomen huurverlaging aanvragen. De regel geldt alleen voor huurders bij woningcorporaties. Afhankelijk van de huidige huurprijs kan het gaan om een klein of groot bedrag per maand. In maart sturen de corporaties een brief naar huurders die al in 2019 in deze situatie zaten. Dat kan niet eerder, omdat ze dan pas de gegevens van de belastingdienst krijgen. Maar wie in 2020 in inkomen is gedaald kan zelf een aanvraag indienen. Hoe eerder de huurder zelf een verzoek doet en bewijsstukken meestuurt, hoe eerder de verlaging ingaat als deze inderdaad van toepassing is. Hoe werkt dit precies?

Wie heeft recht op deze huurverlaging?

Deze eenmalige huurverlaging is alleen voor huurders die van een woningcorporatie huren. Helaas is er niets geregeld voor wie van een particulier huurt. De huur moet boven de € 633,25 liggen (1 en 2 persoons huishoudens) of boven de € 678,66 (meerpersoons huishoudens).

De categorie lage inkomens (bruto jaarinkomen)

Eenpersoons huishoudens€ 23.725
Meerpersoons huishoudens€ 32.200
Eenpersoons ouderenhuishouden€ 23.650
Meerpersoons ouderen huishouden€ 32.075

(In een ouderenhuishouden heeft ten minste één iemand de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.)

 

Krijgt u vanzelf bericht van de corporatie?

De corporaties vragen bij de belastingdienst gegevens op van mensen met een huur boven de hierboven genoemde bedragen (aftoppingsgrens). Ligt uw inkomen onder de voor u geldende grens, dan krijgt u vervolgens een voorstel tot huurverlaging. De huur gaat dan omlaag tot de aftoppingsgrens die bij het huishouden past. Dit is de lage aftoppingsgrens in de huurtoeslag (€ 633,25) voor 1 en 2 persoons- en de hoge (€ 678,66) voor meerpersoons huishoudens. De huurverlaging is permanent. De corporaties ontvangen de gegevens van de belastingdienst vanaf half februari. Pas daarna kan de corporatie starten met het versturen van brieven aan huurders.

Als uw inkomen of huishouden in 2019 of 2020 veranderde

De corporatie krijgt van de belastingdienst gegevens over het jaarinkomen en huishouden in 2019. Het kan natuurlijk zijn dat dit in de loop van 2019 of 2020 veranderde en dat nog niet te zien is in het jaaroverzicht van de belastingdienst. U kunt daarom ook zelf een voorstel tot huurverlaging doen bij de corporatie. U moet dan aantonen dat dat u minimaal 6 maanden een inkomen heeft in de categorie lage inkomens. Daarbij moet u zelf bewijzen meesturen.

Sneller verlaging als de huurder zelf een voorstel doet?

De regeling zit niet handig in elkaar. Deze bevat namelijk verschillende ingangsdata. De corporatie kan pas een voorstel sturen als ze de gegevens van de belastingdienst heeft ontvangen. Dan kan ze de huurder een voorstel doen. De verlaging gaat vervolgens een volle kalendermaand later in. De corporaties krijgen eind februari of in maart de gegevens van de belastingdienst. Dan sturen ze in maart een voorstel aan de huurder en volgens de regeling gaat dan de verlaging in op 1 mei.

De regeling bepaalt echter ook dat de corporatie de huurder binnen drie weken een voorstel moet sturen als de huurder daar om vraagt. Wie dus in de eerste week van januari een verzoek doet, vergezeld van bewijsstukken, krijgt nog in januari een voorstel van de corporatie. Dan gaat de verlaging op 1 maart in. Dat is twee maanden eerder en dat kan soms een aardig verschil maken. Wie in de loop van januari een verzoek doet krijgt een brief in februari, met ingang verlaging op 1 april.

De corporaties kunnen natuurlijk besluiten om de situatie gelijk te trekken en de verlaging voor alle huurders die in aanmerking komen tegelijk laten ingaan op 1 maart. Omdat de details van de regel net nieuw zijn is nog niet bekend welk standpunt ze daarover gaan innemen. Enkele huurderskoepels hebben al aangedrongen op gelijke behandeling.

In Amsterdam zijn de afgelopen jaren overigens al de nodige hoge huren verlaagd, op grond van de Amsterdamse woonlasten regeling. Deze had echter andere criteria. Hoeveel mensen nu voor de landelijke regeling in aanmerking komen is nog niet bekend.

Wat kunt of moet u nu doen?

  • Wanneer u al in 2019 een laag inkomen had, krijgt u vanzelf bericht en hoeft u nu niet in actie te komen. Maar u kunt wel al zelf een verzoek indienen. Mogelijk gaat de huurverlaging dan één of twee maanden eerder in.
  • Daalde uw inkomen in 2019 of daarna tot onder de inkomensgrens en ligt uw huur boven de aftoppingsgrens? Dan is het verstandig zo snel mogelijk zelf een schriftelijk voorstel te doen. Stuur hierbij de bewijzen van uw inkomen mee.
  • Stelt de corporatie niet de juiste huurverlaging voor (bijvoorbeeld omdat het aantal personen in uw huishouden veranderd is) of wil zij de huur niet verlagen terwijl u meent daar recht op te hebben, dan kunt u dit voorleggen aan de huurcommissie.
  • Een modelbrief voor het aanvragen van de huurverlaging vindt u hier op de site van de Woonbond.

Advies en hulp

Twijfelt u of u in aanmerking komt voor de regeling? Heeft u hulp nodig bij het opstellen van het voorstel aan de verhuurder? Neem dan contact op met het !WOON team in uw buurt. Zij kunnen u helpen.

Bronnen:

Stichting !Woon

Corporaties kunnen helpen bij energiearmoede

ernergiearmoede

8 procent van de Nederlandse huishoudens (650.000 huishoudens) kunnen de energierekening niet of nauwelijks betalen. Ze zitten soms in de kou of beperken het douchen tot een minimum. Om deze energiearmoede tegen te gaan is landelijke actie nodig, zegt onderzoeksinstituut TNO.

Het slagen van de energietransitie staat of valt met draagvlak en acceptatie door de samenleving. De een heeft de middelen om zijn of haar eigen woning te verduurzamen door zonnepanelen en een warmtepomp aan te schaffen, terwijl de ander weinig kan verduurzamen omdat de middelen daarvoor ontbreken.

Armoede

Officieel ben je ‘energiearm’ als je meer dan tien procent van je inkomen uitgeeft aan energie. Maar energiearmoede kent vele gedaanten. Onafhankelijk onderzoeksinstituut TNO pleit daarom voor een reeks indicatoren om te kunnen vaststellen of er sprake  is van energiearmoede. Indicatoren zijn onder meer een bepaald percentage van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan energie, achterstallige betalingen, het slechts gedeeltelijk verwarmen van de woning, het energielabel.

Samenwerking

TNO stelt in het onderzoek ‘Energiearmoede en de energietransitie’ dat er een samenwerking moet komen die het probleem van alle kanten bekijkt. Ook woningcorporaties, energieleveranciers en gemeenten horen in deze samenwerking thuis.

Prioriteit geven

Als dit lukt, ziet TNO mooie kansen voor een boost in de energietransitie. TNO-onderzoeker Koen Straver: “Als je weet op welke plekken mensen in de kou zitten, kunnen gemeenten en woningcorporaties die plekken prioriteit geven bij duurzame renovaties, zoals het beter isoleren van de muren of het plaatsen van dubbelglas. Dat is beter voor het milieu en kan tegelijkertijd stookkosten voor de armste huishoudens besparen.”

Aandacht

De FAH zal aandacht besteden aan dit onderzoek en de ideeën die in dit onderzoek worden geopperd. Ze zal het ook onder de aandacht brengen bij de Amsterdamse woningcorporaties en de gemeente.

Bronnen:

Geen geld om je huis te verwarmen, voor 650.000 huishoudens in ons land is het de harde werkelijkheid – Dagblad Trouw

Whitepaper ENERGIEARMOEDE EN DE ENERGIETRANSITIE – TNO

Onderzoek naar de financiële positie van huurders van corporatiewoningen in Amsterdam

financiële positie huurders

In opdracht van de woningcorporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en de gemeente heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de financiële positie van huurders van Amsterdamse corporatiewoningen.

Dit is een gezamenlijk persbericht van Gemeente Amsterdam, AFWC en FAH.

De opdracht aan het Nibud voor dit onderzoek is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken voor 2020-2023 tussen huurders, corporaties en de gemeente. Dit pakket van afspraken gaat onder meer over nieuwbouw, duurzaamheid en een voor veel huurders belangrijk punt: betaalbaarheid. Afspraken over betaalbaarheid betreffen: de huurprijs van vrijgekomen huurwoningen, de huursomstijging, maatwerk voor huurders met financiële problemen en de aanpak van huurschulden. Tevens is afgesproken om samen met het Nibud te onderzoeken of we de juiste huishoudens in de stad ondersteunen en of er reden is om de gemaakte afspraken te herzien.

Belangrijkste resultaten van het onderzoek

  • Volgens de methode van het Nibud kan 24% van de sociale huurders van corporatie-woningen in Amsterdam alleen de basisbedragen betalen en niet meer dan dat. Dit zijn naast de huur de minimale uitgaven die passen bij een bepaald type huishouden.
  • 18% van de sociale huurders kan zelfs deze basisbedragen niet betalen. Deze huishoudens hebben risico op huurachterstanden en andere betalingsproblemen.
  • Het minimabeleid van de gemeente Amsterdam heeft een positief effect op de betaalbaarheid voor de huishoudens met een inkomen tot 120% van het Sociaal Minimum in een sociale huurwoning. Zonder dit minimabeleid kan 55% van deze huurders de basisbedragen niet betalen, met dit minimabeleid 36%.
  • Uit het onderzoek blijkt dat de effecten van de huurverhoging boven inflatie beperkt zijn voor de gehele groep sociale huurders. Ze worden opgevangen door de koopkrachtstijging en gedempt door de huurtoeslag als men daar recht op heeft. Degenen die al kwetsbaar waren, blijven dat. De groep met een sterke financiële positie wordt nauwelijks geraakt door deze huurverhoging boven inflatie.
  • Het onderzoek maakt duidelijk dat het betaalbaarheidsprobleem bij de laagste inkomens met name een inkomensprobleem is en de hoogte van de huur duidelijk minder het probleem is. Ook als de huurprijs is afgestemd op het lage inkomen waarmee huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben deze huishoudens moeite om rond te komen.

Samenwerkingsafspraken niet herzien

De gemaakte Samenwerkingsafspraken 2020-2023 worden niet herzien op basis van dit rapport. Op dit moment is er in Amsterdam een afspraak dat de huursom (de gemeenschappelijke huren van corporatiewoningen) tot en met 2023 elk jaar met het inflatiepercentage + 1 % mag stijgen. Om de mensen met de laagste inkomens te ontzien is er een woonlastenakkoord waardoor inmiddels ruim 7.300 corporatiehuurders, met structureel lage inkomens en een voor hen relatief hoge huur, een structurele verlaging van de huur (passende huur) hebben gekregen.

Armoederegelingen en de regeling passende huur

De woningcorporaties hebben de huurinkomsten hard nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het onderzoek laat duidelijk zien dat de armoederegelingen en de regeling passende huur een positief effect hebben op de financiële positie van de huishoudens tot 120% van het Sociaal Minimum. Uitbreiding van die doelgroep ligt niet voor de hand gelet op de verwachte toename van de groep tot 120% als gevolg van de coronacrisis. Deze groep heeft de ondersteuning harder nodig dan de groep die een iets hoger inkomen heeft. Door gerichte voorlichting willen de samenwerkingspartners het gebruik van verschillende (bijstands-) maatregelen door huurders vergroten.

Extra’s

De partijen hebben afgesproken zich in te willen spannen om iets extra’s te doen voor de laagste inkomens bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen de bestaande afspraak over de huursomstijging. Dit omdat voor de groep met de laagste inkomens elke huurverhoging lastig te betalen is. Hoe dat concreet wordt ingevuld, gaat elke corporatie bespreken met de eigen huurderskoepel.

Eenmalige huurverlaging

De partijen zijn verder blij met de landelijke maatregel van de minister voor een eenmalige huurverlaging in 2021 (zie dit bericht). Deze draagt bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid voor die huurders die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens en een huur boven de zgn. aftoppingsgrens. Dit is een ruimere doelgroep dan die van het Woonlastenakkoord. Een aandachtspunt is dat de compensatie door korting op de verhuurderheffing, voor de Amsterdamse woningcorporaties niet kostendekkend is.

De huurtoeslag heeft voor lage inkomens onvoldoende effect op de betaalbaarheid. Daarom stellen de partijen bij de landelijke gesprekstafel over de huurtoeslag de vraag aan de orde, hoe de huurtoeslag effectiever kan werken.

Download het Nibud-rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam, september 2020

Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken

woonfraude

De gemeente Amsterdam zal in 2021 haar woonregels verder aanscherpen. Dit is mogelijk door een verruiming van de Wet Toeristische Verhuur. Het wordt moeilijker om grote woningen op te delen in kleine woningen. Airbnb-verhuurders moeten zich registreren. De boetes voor woonfraude worden fors verhoogd.

Amsterdam wil per 1 januari 2021 de regels in de Huisvestingsverordening voor het gebruik van woningen op tal van punten wijzigen. Woonwethouder Laurens Ivens: “Woningen zijn om in te wonen en niet om aan te verdienen. De strijd tegen woonfraude zetten we steviger door met hogere boetes en het uit de anonimiteit halen van toeristische verhuur. Verder willen we voorkomen dat het vinden van een betaalbare woning onmogelijk wordt doordat beleggers woningen opkopen en in delen doorverkopen of verhuren.”

Opdelen van grote woningen

De gemeente wil tegengaan dat grote huizen in meerdere kleine woningen worden opgesplitst. Dit splitsen (vaak door beleggers) betekent dat er veel gezinswoningen uit Amsterdam verdwijnen. Het voorstel is dat alleen woningen van minimaal 100 vierkante meter verbouwd mogen worden tot meerdere woningen die minimaal 40 vierkante meter groot zijn. Woningen op de begane grond vormen daarop een uitzondering. Deze moeten na verbouwing minimaal 100 vierkante meter groot blijven.

Hogere boetes voor woonfraude

Professionele verhuurders die zich met illegale praktijken bezig houden, kunnen bij herhaling binnen vier jaar een hogere boete krijgen. Het gaat om verhuurders die twee of meer woningen verhuren in Amsterdam. Dat gebeurt bijvoorbeeld als sprake is van het illegaal opdelen van woningen in onzelfstandige kamers, oftewel ‘verkameren’ van woningen zonder vergunning, bij illegale hotels, vakantieverhuur zonder vergunning en het meer dan dertig nachten een woning verhuren als vakantiewoning. De maximale boete voor herhaald overtreden van de regels door professionele verhuurders kan daarmee oplopen tot wel 43.500 euro.

Verplichte registratie toeristische verhuur

Bewoners die hun woning tijdelijk willen verhuren aan toeristen, moeten zich vanaf 1 januari 2021 registreren bij de gemeente. Hierdoor wordt controleren en toezicht gemakkelijker. De per 1 juli ingevoerde vergunning- en meldplicht voor vakantieverhuur blijven naast de registratieplicht van kracht.

Ingang regels

De Huisvestingsverordening 2021 wordt in december 2020 behandeld in de gemeenteraad. De wijzigingen gaan in op 1 januari 2021.
Lees het persbericht van de gemeente: Woonregels aangescherpt om woningen betaalbaar te houden

Beeld op vorige pagina: OuiShare

Maatregelen woningmarkt: beperkte huurstijgingen en aandacht voor leefbaarheid

maatregelen woningmarkt 2

Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft op 6 november 2020 diverse maatregelen bekendgemaakt voor de woningmarkt. Ze legt onder meer de verhoging van huurprijzen aan banden, ook in de vrije sector.

De nieuwe plannen voor de woningmarkt zijn er mede gekomen op aandringen van linkse oppositiepartijen. De minister zorgde voor steun van de PvdA en GroenLinks door een akkoord met hen te sluiten.

Huurverhoging beperkt

Het is voor het eerst dat de huurstijgingen in de vrije sector worden beperkt. De maximaal toegestane prijsstijging van huurwoningen wordt 1 procent, plus inflatie. Dat geldt zowel voor sociale huurwoningen als voor de vrije sector. Dit betekent dat er een einde komt aan vrije huurverhogingen die tot nu toe konden worden doorgevoerd in de vrije sector. Bij meningsverschillen over de huurverhoging kunnen huurders van een vrijesectorwoning voortaan net als huurders van een sociale huurwoning, naar de Huurcommissie.

Inkomensgrens sociale huur

De minister ziet af van haar voornemen om de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens te verlagen. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens blijft 39.055 euro. De inkomensgrens voor tweepersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens wordt € 43.126 (was €39.055 en €43.574), vooralsnog voor drie jaar.

450 miljoen euro voor leefbaarheid woonwijken

Daarnaast trekt de minister 450 miljoen euro uit om de leefbaarheid in woonwijken te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid en duurzaamheid. Het gaat onder meer om wijken in Amsterdam, Zaanstad, Rotterdam en Groningen. Ook wordt in dit verband gekeken naar de regio’s Parkstad Limburg, Noordoost-Friesland en Oost-Groningen.

De Eerste Kamer moet zich nog buigen over de Woonbegroting.

Reacties op de maatregelen

Woonbond-directeur Zeno Winkels: “De voorstellen gaan de goede kant op, maar het zijn er te weinig. Hiermee is het beleid van de afgelopen tien jaar waarmee is ingezet op hoge huurprijzen en een kleinere sociale huursector niet weggepoetst. Een komend kabinet moet de verhuurderheffing echt afschaffen, en zorgen dat de sociale huursector kan herstellen.(…).”

Aedes-voorzitter Martin van Rijn: ”Om verdere verslechtering te voorkomen, moeten we de handen ineenslaan. Investeringen in de stenen helpen. Maar het is ook nodig om wonen, zorg, welzijn en veiligheid met elkaar te verbinden. We moeten de sociale cohesie in deze wijken verbeteren. Er is keihard een nieuwe wijkaanpak nodig.”

Woordvoerder Van Blokland van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland: “Deze stapeling van maatregelen en regulering werkt echt volkomen averechts! Het doen van constructieve voorstellen, zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan, juist bedoeld voor extra investeringen in nieuwbouw en bestaande huurwoningen, helpt lange termijn investeerders blijkbaar niet in dit politieke klimaat.”


Meer lezen

Download de brief van minister Ollongren aan de Tweede Kamer waarin alle maatregelen beschreven staan op Rijksoverheid.nl.

Ook in 2021 op de bres voor Amsterdamse corporatiehuurders

fah

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels komt op voor de belangen van alle huurders van Amsterdamse corporatiewoningen en voor mensen die op zoek zijn naar een woning. In haar werkplan schrijft de FAH waar ze het komend jaar extra aandacht voor zal hebben.

Elke woningcorporatie heeft een huurderskoepel, een organisatie van actieve huurders die opkomt voor de belangen van de huurders van die corporatie. De huurderskoepel overlegt met de corporatiebestuurders en adviseert hen. Vertegenwoordigers vanuit die zes Amsterdamse huurderskoepels vormen het bestuur van de FAH.

De FAH heeft op deze manier een goed beeld van de Amsterdamse corporatiehuurderswereld. Deze kennis gebruikt de FAH om te overleggen over brede beleidsthema’s, stedelijke en landelijk, op het terrein van de volkshuisvesting en wonen. De FAH is de overlegpartner van de gezamenlijke Amsterdamse corporaties (Amsterdamse Federatie Woningcorporaties) en de gemeente. In deze overleggen komt de FAH op voor het belang van corporatiehuurders.

Investeren

Amsterdam is het thuis van Amsterdammers. Hier staan hun huizen, hier is hun buurt. In dit ‘thuis’ moet geïnvesteerd worden. Investeren in wonen en de leefomgeving is investeren in mensen en de ontwikkeling van verschillende samenlevingsvormen. Als FAH richten wij ons vooral op de mensen die afhankelijk zijn van een betaalbare huurwoning. Wij behartigen hun belangen en laten hun stem horen.

Voldoende bouwen

De beschikbaarheid en betaalbaarheid van de Amsterdamse sociale én vrije sector huurwoningen staan onder hoge druk. De ambitie van de gemeente Amsterdam en van de Amsterdamse corporaties om meer te investeren kost veel geld. Om aan dit geld te komen willen corporaties woningen verkopen, liberaliseren en een extra huurverhoging invoeren. De FAH volgt dat kritisch en monitort de gemaakte afspraken. Want verkopen en liberaliseren kan alleen wanneer er voldoende woningen voor iedereen beschikbaar zijn. Er moet veel worden gebouwd en daar zit een flinke kink in de kabel. De FAH bespreekt oplossingsrichtingen voor dit probleem met de corporaties en met de gemeente.

Leefbaarheid, duurzaamheid en toegankelijkheid

Naast betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen zijn leefbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit belangrijke aandachtspunten van de FAH. In ons werkplan beschrijven we onze inzet en onze aandachtspunten voor het jaar 2021.

Download het FAH Werkplan 2021

Huurverlaging voor dure scheefwoners

huurverlaging 2021

Huurders met lage inkomens die een huur betalen boven de zogenaamde aftoppingsgrens krijgen in 2021 structurele huurverlaging. Hiervoor heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken een wetsvoorstel ingediend. “Huurders die duur scheefwonen hebben mogelijk moeite om hun vaste lasten te betalen. Voor deze groep wil ik de betaalbaarheid verbeteren,” schrijft ze in een brief aan de Tweede Kamer. Wie precies behoren tot deze groep scheefwoners, wordt uitgelegd in dit artikel.

Huurders die een woning huren boven de aftoppingsgrens (in de volgende alinea meer uitleg hierover) krijgen huurverlaging wanneer zij tot de categorie ‘lage inkomens’ behoren. Iemand valt in deze categorie wanneer hij of zij jaarlijks niet meer verdient dan:

  • 23.725 euro (eenpersoonshuishouden),
  • 32.200 euro (meerpersoonshuishouden),
  • 23.650 euro (eenpersoons ouderenhuishouden),
  • 32.075 euro (meerpersoons ouderenhuishouden).

Dit zijn dezelfde inkomensgrenzen als voor huurtoeslag. 

Voorstel 

De huur wordt verlaagd tot de aftoppingsgrens die bij het huishouden past:

  • in 2021 is dit: 633,25 euro (voor een-, of tweepersoonshuishoudens),
  • in 2021 is dit: 678,66 euro (voor meerpersoonshuishoudens).

De corporaties kunnen hiervoor van al hun huurders met een huur boven de aftoppingsgrens bij de Belastingdienst opvragen of de huurder in de categorie lage inkomens valt. Huurders met lage inkomens krijgen vervolgens een voorstel tot huurverlaging. Huurders die geen voorstel krijgen en wel kunnen aantonen dat zij minimaal zes maanden een laag inkomen hadden, kunnen zelf een voorstel doen aan de verhuurder.

Verplichting

Wanneer de corporatie een te geringe huurverlaging voorstelt of een huurverlaging weigert, kan een huurder naar de huurcommissie stappen. Corporaties zijn namelijk verplicht om deze huurverlaging toe te passen.

Tegemoetkoming

Naar schatting hebben 260.000 huurders recht op een huurverlaging tot de aftoppingsgrens. Dat is een verlaging van gemiddeld 40 euro per maand. Dit betekent dat de huren in totaal met zo’n 160 miljoen worden verlaagd. Om corporaties tegemoet te komen wil minister Ollongren een korting geven op de verhuurdersheffing. “Hiermee blijft de investeringscapaciteit van de sector op peil,” zo schrijft zij aan de Tweede Kamer.

Wanneer

Wanneer de huren in 2021 precies verlaagd worden, is nog niet bekend. Het wetsvoorstel wordt versneld behandeld in de Tweede Kamer. Tijdens die behandeling kunnen er nog aanpassingen in het voorstel worden gedaan. 

Amsterdam had al beleid

Amsterdam heeft al sinds 2016 een regeling voor mensen die een te dure sociale huurwoning huren bij een corporatie. Huurders die drie jaar of langer een te laag inkomen hebben – tot 120 procent va het sociaal minimum – komen in aanmerking voor huurverlaging. In 2020 krijgen duizend Amsterdamse huishoudens een structurele huurverlaging van hun corporatie. Van nog eens driehonderd huurders werd de huur bevroren. Van het voorstel van Ollongren zal een grotere groep kunnen profiteren, zo verwacht de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

Download hier de brief van minister Ollongren aan de Tweede Kamer.

Grootste huurstijging dit jaar niet in Amsterdam

fah-Grootste-huurstijging-dit-jaar-niet-in-Amsterdam

Woninghuren zijn gemiddeld 2,9 procent gestegen in juli 2020. Dat is de grootste huurstijging na 2014, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Amsterdam is daarbij voor het eerst in jaren niet de grootste huurstijger. Dit is mede het resultaat van onderhandelingen tussen de woningcorporaties, de gemeente Amsterdam en de FAH.

De huurverhoging in Amsterdam ligt met gemiddeld 3,5 procent nog altijd boven het landelijk gemiddelde. Maar in Rotterdam zijn de huren met gemiddeld 4,1 procent nog verder omhoog gegaan. Ook in Den Haag is de gemiddelde huurstijging met 3,6 procent sterker dan in Amsterdam.

Hogere inflatie

Dat de huren dit jaar zo fors zijn gestegen, is vooral het gevolg van hogere inflatie. Zo meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) op basis van nieuwe cijfers. De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) vindt de huurverhogingen in Amsterdam al jaren te fors en maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van de woningen.

Maximale verhoging beperken

Tijdens de onderhandelingen met de Amsterdamse Federatie Woningcorporaties (AFWC) en de gemeente, heeft de FAH hard onderhandeld om de maximale huurstijging de komende jaren zoveel mogelijk te beperken. De partijen hebben in de Samenwerkingsafspraken hierover afspraken gemaakt. Daarin staat dat in 2020 de totale huurinkomsten van de sociale huurwoningen van woningcorporaties – ook wel de huursom genoemd – niet meer dan 0,5 procent boven inflatie mag stijgen.

Huurderskoepels

Binnen deze afspraken (voor 2020 dus inflatie +0,5 procent) onderhandelen de zes huurderskoepels over de invulling van het huuraanpassingsbeleid met hun corporatie. Hier is niet bij elke corporatie evenveel financiële ruimte voor. Dit zorgt ervoor dat er verschillen zitten in dit beleid. Binnen de vastgestelde kaders kan elke corporatie een eigen invulling geven aan de huurverhoging. De ene huurder iets meer, de andere huurder iets minder: als de gemiddelde verhoging over het hele bezit maar beperkt blijft tot maximaal 3,1%. Minder mag ook, dat deden in 2020 onder andere Eigen Haard en Ymere.

Verschil huursomstijging en gemiddelde huurstijging

Er zit een verschil in de gemiddelde huurstijging en de huursomstijging. Dit komt met name doordat de huurverhoging van bewonerswisselingen (in vaktermen: huurharmonisatie bij huurdersmutatie) niet meetellen in de huursomstijging.

huurstijging
bron: CBS

Nibud onderzoek

Van 2021 tot en met 2023, mag de huursom van de corporaties in Amsterdam jaarlijks 1 procent boven inflatie stijgen. De FAH heeft daarbij bedongen dat het Nibud onderzoek doet naar de betaalbaarheid van sociale huurwoningen in de hoofdstad. De uitkomsten van dit onderzoek worden in oktober 2020 verwacht. Deze uitkomsten bepalen of er opnieuw gekeken wordt naar de maximale stijging van de huursom in de periode 2021-2023. En of de afspraken daarover aangepast moeten worden.

 Huurverhoging in coronacrisis
Dat de woninghuren juist in dit jaar zoveel zijn gestegen, is opmerkelijk. In verband met de coronacrisis was er een sterke roep vanuit de samenleving om de gebruikelijke huurverhoging op 1 juli niet door te laten gaan. In de Eerste Kamer steunde een meerderheid twee keer een motie om een tijdelijke huurstop mogelijk te maken. Maar minister Ollongren van Binnenlandse Zaken, legde deze moties naast zich neer. De Eerste Kamer steunde vervolgens een motie van afkeuring tegen de minister, wat zeer zeldzaam is.

 

De Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023, 13-12-2019

 

Lees op de site van de Rijksoverheid het artikel: Hoe zit de stijging van de huursom voor woningcorporaties in elkaar?

Nieuwe woonruimteverdeling bevordert uitsluiting

fah-woonruimteverdeling

Het voorgenomen nieuwe beleid om de sociale woonruimte te verdelen gaat het woningtekort niet oplossen, zo betoogt de FAH in haar inspraakreactie naar de gemeente. De manier waarop de gemeente de schaarse woningruimte wil verdelen stelt mensen achter die minder digitaal vaardig, systeemvaardig of sociaal vaardig zijn.

De woonruimteverdeling voor sociale huurwoningen in vijftien gemeenten, waaronder Amsterdam, gaat veranderen. Er is een voorstel voor deze nieuwe verdeling gemaakt. Iedereen kon daar op reageren.  De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) liet in haar reactie weten waarom ze niet content is met dit nieuwe nodeloos ingewikkelde verdelingssysteem.

De FAH erkent dat de huidige woonruimteverdeling gebreken heeft en ze ziet ook de waarde van de nieuwe samenwerking tussen gemeenten in
Noord-Holland. De FAH ziet echter dat binnen het voorstel het bestaande opgebouwde recht van inschrijfduur wordt aangetast, en dat doorstroming en inclusiviteit onvoldoende wordt bevorderd. 

Te weinig woningen voor ‘gewone’ woningzoekenden

In het nieuwe verdeelsysteem blijven er relatief te weinig woningen beschikbaar blijven voor ‘gewone’ niet-urgent woningzoekenden. Door het puntensysteem is voor de niet-urgent woningzoekenden slechts 27,5 procent van de woningen beschikbaar.
Het nieuwe systeem werkt met wachtpunten (inschrijfduur), zoekpunten (hoe actief je zoekt) en situatiepunten (dringende situaties). Situatiepunten kun je krijgen in drie gevallen: relatiebreuk met kinderen, inwonende gezinnen en problematisch thuiswonende jongeren. Het systeem met urgentie blijft bestaan, ongeveer 40 procent van de sociale huurwoningen is beschikbaar voor urgenten (zoals statushouders, mensen met ernstig medische problemen en stadsvernieuwers). Op de website socialehuurwoningen.nl vindt u uitleg over het nieuwe woningverdeelsysteem.
De FAH stelt dat de reeds opgebouwde wachtpunten zwaarder zouden moeten tellen dan nu wordt voorgesteld. Ook zou het grote aandeel urgenten moeten worden teruggebracht.  

Een nieuw criterium: actief zoeken

De verwachting is dat als je hard een woning nodig hebt, je actief zal zoeken. Actief zoeken wordt daarom beloond met zoekpunten. De FAH vindt dit nieuwe criterium om de volgende redenen geen goede zaak:

  • Het werkt strategisch gedrag in de hand.
  • Het is fraudegevoelig.
  • Het zal niet leiden tot meer doorstroming op huurwoningmarkt.
  • Het zal (zonder actieve begeleiding) nadelig werken voor mensen die de Nederlandse taal niet goed machtig zijn, mensen die digitaal niet of minder vaardig zijn, mensen met een licht verstandelijke beperking en ouderen die geen wijs kunnen worden uit alle regels.

Extra adviezen woonruimteverdeling

Om het hele systeem beter te laten werken geeft de FAH nog een aantal adviezen:

  • Zorg voor een betere presentatie van het woningaanbod op Woningnet. Door meer informatie over de woning te verstrekken zal het aantal woningzoekers dat niet komt opdagen bij de bezichtiging en het aantal weigeringen dalen.
  • Zorg voor meer en goed ondersteunde steunpunten en spreekuren voor woningzoekenden.
  • Zorg voor bescherming tegen grote huursprongen door een vangnet voor betaalbare doorstroming door bescherming tegen grote huursprongen.
  • Monitor uitgebreid de effecten van de invoering van de nieuwe woonruimteverdeling.

Eind 2020 wordt door de gemeenteraden een besluit genomen over het voorgenomen beleid.

 

Lees de hele inspraakreactie: Inspraakreactie FAH Nieuwe woonruimteverdeling, 26 juli 2020

Begrens de maximale huurprijs

fah-internetconsultatie-woz

Het wetsvoorstel van minister Ollongren (D66) waarin ze de marktwaarde van een woning (WOZ) minder wil laten meewegen in de huurprijs, gaat de FAH niet ver genoeg. Er moet een bovengrens komen hoe ver sociale huren kunnen stijgen. Anders worden sociale huurders op den duur uit de stad verjaagd.

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) schrijft in een reactie op het Conceptbesluit huurprijzen woonruimte dat ze blij is dat de minister iets wil doen aan de stijgende huren. Maar het is niet voldoende. In het nieuwe voorstel mag de WOZ-waarde maximaal 35 procent van het totaal aantal punten zijn waarop de huurprijs wordt gebaseerd. Dit puntenstelsel wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) genoemd.

Stijgende huren

In Amsterdam zullen de huurprijzen van sociale woningen dan nog steeds flink kunnen blijven stijgen, ook boven de sociale huurgrens (liberalisatiegrens). ‘Het gevolg kan zijn dat sociale huurders hun woningen en daarmee de stad worden uitgedreven. Zij zullen geen goed alternatief hebben om in hun eigen omgeving een andere woning te vinden’, betoogt de FAH. Daarom pleit ze ervoor een absolute bovengrens in het WWS op te nemen tot hoever de huren kunnen doorstijgen.

De FAH heeft haar brief naar de minister gestuurd in reactie op de internetconsultatie over het conceptbesluit: Reactie FAH internetconsultatie, 20 juli 2020 

 

Nieuwe Amsterdamse Kaderafspraken

Nieuwe Amsterdamse Kaderafspraken

Vanaf 1 juni 2020 gelden er nieuwe afspraken bij complexmatige renovatie of sloop in Amsterdam. De FAH onderhandelde bij het maken van deze nieuwe Amsterdamse Kaderafspraken vanuit het huurdersbelang. In het handboek Vernieuwing en Verbetering, Amsterdamse Kaderafspraken zijn de afspraken vastgelegd.

De afspraken zijn een resultaat van onderhandelingen tussen de gemeente Amsterdam, de corporaties de Alliantie, de Key, Eigen Haard, Rochdale, Stadgenoot, Ymere, DUWO, Woonzorg Nederland en de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH). Deze Amsterdamse Kaderafspraken versterken de positie van huurders bij complexmatige renovatie of sloop.

Kaderafspraken korter en overzichtelijker

De vernieuwde kaderafspraken zijn per 1 juni 2020 ingegaan en lopen tot en met 2024. Het handboek Vernieuwing en Verbetering is een stuk dunner dan het vorige handboek. Hiermee is het boekje overzichtelijker en makkelijker leesbaar.

Rechten afdwingen

Landelijk is de positie van huurders bij dit soort verbeterprojecten wettelijk vastgelegd in de Overlegwet, de Kaderafspraken zijn hierop een aanvulling. De Kaderafspraken dwingen veel rechten af, onder meer:

  • Het adviesrecht van een bewonerscommissie in elke fase van het overleg;
  • De tegemoetkomingen voor huurders wanneer de werkzaamheden uitlopen;
  • De tegemoetkomingen voor huurders wanneer de werkzaamheden het woongenot bederven;
  • De verplichting om een onderzoek te doen naar de woonwensen van de huurders.

 

 


Verder lezen

De Amsterdamse Kaderafspraken 2020-2025, handboek Vernieuwing en Verbetering, juni 2020

Samenwerkings-afspraken getekend: aantal sociale huurwoningen stijgt

fah-Samenwerkings-afspraken-getekend

Op dertien december 2019 hebben de Amsterdamse woningcorporaties, de Amsterdamse wethouder van Wonen, Laurens Ivens (SP), en de FAH gezamenlijk hun handtekening gezet onder de nieuwe Samenwerkingsafspraken die gelden van 2020 tot en met 2023. Voor het eerst in meer dan 20 jaar tijd is er afgesproken het aantal sociale huurwoningen weer te laten groeien in Amsterdam.

In de Samenwerkingsafspraken (in andere gemeenten Prestatieafspraken genoemd) leggen de koepels, woningcorporaties en de gemeente de afspraken over de sociale woningbouw in Amsterdam voor de nabije toekomst vast. Maandenlang is er onderhandeld om afspraken vast te leggen over onderwerpen als duurzaamheid, nieuwbouw en betaalbaarheid van de huren.

3.000 extra sociale huurwoningen

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) is vooral content dat er na ruim 20 jaar eindelijk weer meer sociale huurwoningen bij komen in de stad. De afgelopen twintig jaar nam het aantal corporatiewoningen af door sloop, duurdere huur en verkoop. De afspraak is dat er tot 2023 3.000 sociale huurwoningen en 1.100 middeldure woningen bijkomen ten opzichte van 2019. Dat betekent dat de voorraad sociale huurwoningen gemiddeld jaarlijks met 750 woningen stijgt. Om deze nieuwbouw te kunnen betalen zal de verkoop van corporatiewoningen onder een reeks voorwaarden doorgaan.

Allerlaagste inkomens

Wat betreft betaalbaarheid is overeengekomen dat het Woonlastenakkoord gehandhaafd blijft. Zo worden de allerlaagste inkomens geholpen. Daarnaast is voor 2020 een maximale huursomstijging afgesproken van 0,5 procent boven inflatie en niet de maximale mogelijk verhoging van 1 procent boven inflatie. Ook is er afgesproken dat er in 2020 een woonlastenonderzoek door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) wordt gehouden. En op basis daarvan wordt gekeken of de afgesproken huursomstijging voor de periode 2021-2023 en betaalbaarheid moet worden herzien.

Monitorafspraken

Voor de FAH is het verder zeer belangrijk dat er jaarlijkse monitorafspraken gemaakt zijn, met mogelijkheid tot bijsturing. En niet in de laatste plaats heeft de FAH een plek aan vele overleg- en onderhandeltafels weten te bereiken. Daarmee is bereikt dat de huurdersstem van Amsterdamse corporatiehuurders op vele belangrijke onderwerpen wordt meegenomen.

De Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023, 13-12-2019

Over de Prestatieafspraken 2019

fah-prestatieafspraken-2019

In de zogenaamde ‘Prestatieafspraken’ wordt het gemeentelijk huurbeleid van de komende jaren vastgelegd. Deze afspraken worden gemaakt door drie partijen: de gemeente, de woningcorporaties en FAH namens de corporatiehuurders.

De Prestatieafspraken kunnen worden opgevat als een wensenlijstje voor de komende jaren. Zaken als betaalbaarheid, nieuwbouw, sloop, liberalisatie van sociale huurwoningen en leefbaarheid komen daarin aan de orde.

De afspraken worden vastgelegd door de gemeente, de woningcorporaties en FAH namens de corporatiehuurders. Deze drie partijen kunnen elkaar aan de Prestatieafspraken houden.

BESCHERMING VAN HUURDERS

FAH behartigt de belangen van de bewoners en beschermt hun positie. Dit is niet eenvoudig. De Amsterdamse woningcorporaties staan onder druk: het aantal huurwoningen is te laag, er is onvoldoende speelruimte om geschikte woningen aan te bieden, de huurprijzen lopen op en door de energietransitie ligt er een grote opgave om woningen te verduurzamen. 

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach van de Universiteit van Amsterdam toont keer op keer aan hoe huurders bij woningcorporaties eigenlijk te veel betalen voor te weinig.

‘Is het eigenlijk wel zo’n goede deal, 1000 euro per maand betalen voor een afbetaalde appartement van bijna 100 jaar oud in een voormalige Vogelaarwijk? Ooit gebouwd door socialistische woningbouwvereniging Eigen Haard als betaalbare woonplek voor arbeiders. De woningcorporatie zal goed aan mij verdienen’ Cody Hochstenbach

MILJARDEN EURO’S AAN HEFFINGEN

Dit komt ook doordat woningcorporaties miljarden euro’s aan extra belastingen moeten betalen aan de landelijke overheid. Denk aan de Verhuurdersheffing, de verhoging op de Vennootschapsbelasting, de verhoging van de BTW, lokale heffingen en vanaf 2021 een nieuwe heffing op de winstbelasting, de ‘ATAD’.

Deze miljarden aan heffingen worden opgebracht door de huurders, want zij zijn de enige bron van inkomsten voor woningcorporaties. Van de 12 maanden huur die bewoners betalen, gaan er omgerekend 4 maanden linea recta naar de Nederlandse schatkist.

Woningcorporaties hebben met deze financiële molensteen om hun nek te weinig geld voor bouwen, onderhoud, verduurzaming en huurprijsbevriezing. Integendeel zien zij zich genoodzaakt om huurwoningen te verkopen en huurprijzen te verhogen. Terwijl zij ook wel weten dat de meeste van hun huurders het niet breed hebben en van hen afhankelijk zijn voor betaalbare woonruimte.

Ook voor de huurders hebben deze heffingen ingrijpende gevolgen. De voorraad huurwoningen wordt kleiner en huurwoningen worden steeds duurder. Ruimte voor maatwerk is er niet meer.

Daarom is het des te belangrijker dat FAH het voor de huurders opneemt binnen de Prestatieafspraken.

MEER INVLOED VOOR BEWONERS

Voorheen konden de huurders bij woningcorporaties in Amsterdam alleen indirect meepraten over de Prestatieafspraken. Dan gingen de Amsterdamse huurderskoepels elk apart in gesprek met hun eigen woningcorporatie, die dan vervolgens de visie van de huurders meenamen in hun besprekingen met de gemeente.

Vanaf haar oprichting in februari 2019 overlegt FAH namens alle huurderskoepels direct met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)  en wethouders en ambtenaren van de gemeente Amsterdam over de Prestatieafspraken.

OVERLEG PRESTATIEAFSPRAKEN 2020-2023

Voor de komende Prestatieafspraken heeft FAH namens de Amsterdamse corporatiehuurders een aantal aandachtspunten vastgesteld. Zo wil FAH in het belang van zittende huurders dat woningcorporaties en de gemeente meer werk maken van huurrechten en wooncomfort.

FAH wil ook dat:

– alle afspraken worden vastgelegd voor een maximale periode van 1 jaar (en niet 3);

– alle afspraken regelmatig worden gecontroleerd op voortgang;

– er per woningcorporatie verslag wordt gedaan over alle afspraken en monitors;

– er consequenties zijn verbonden aan het niet nakomen van afspraken.

HOOFDPUNTEN VAN FAH VOOR DE PRESTATIEAFSPRAKEN

  • Zorg dat het aantal huurwoningen op peil komt en blijvend voldoet aan de behoefte van huidige en nieuwe Amsterdammers
  • Zorg dat huurwoningen kwalitatief goed zijn en dat de huur betaalbaar is
  • Zorg dat alle nieuwe huurwoningen en verbeterde woningen toekomstbestendig en duurzaam zijn
  • Zorg dat huurders toekomstperspectief hebben en kunnen verhuizen naar een andere huurwoning als een nieuwe levensfase dit vereist
  • Flexibele huurcontracten dragen niet bij aan het basisrecht van huurzekerheid. In een stad met zeer ernstige woningnood zoals Amsterdam, waar het bijna onmogelijk is om op korte termijn een betaalbare huurwoning te vinden, mogen bewoners niet zo maar op straat worden gezet
  • Het moet mogelijk blijven dat huurders zelf kiezen in welk deel van de stad zij gaan wonen
  • Verstevig het wettelijk fundament en de positie van de huurders in verdere wetsontwikkeling en participatiemodellen tussen huurders en woningcorporaties. Huurders zijn onderdeel van een gemeenschap die in samenstelling heel divers is. Er moet blijvend aandacht zijn voor de verschillende huurdersgroepen. Hun gelijkwaardige vertegenwoordiging moet goed geregeld zijn
  • De bestaande rechten van huurders moeten beschermd worden en behouden blijven, en het liefst worden uitgebreid
  • Voor een compleet overzicht van alle punten die FAH inbrengt in het belang van de bewoners, neem contact op met FAH via het contactformulier