Zwart randje aan verbeterde verhuisregelingen

verhuisregelingen

De verhuisregelingen Van Groot Naar Beter (VGNB) en Van Hoog Naar Laag zijn na een uitgebreide evaluatie op veel punten aangepast en verbeterd. De gemeente Amsterdam, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) zijn dit overeengekomen. Ondanks deze overeenkomst vindt de FAH het bijzonder jammer dat het niet zeker is dat alle grote woningen die door de regeling VGNB vrijkomen opnieuw als sociale huurwoningen verhuurd worden.

Door de verhuisregelingen kunnen mensen met voorrang en gunstige regelingen verhuizen naar een meer passende, voor hen geschikte woning. De regeling Van Hoog Naar Laag maakt het voor huurders van boven de 65 mogelijk om te verhuizen naar een woning op de begane grond en de huur die zij betaalden voor de oude woning mee te nemen. Met de regeling Van Groot Naar Beter kunnen huurders van een woning, die voor hen te groot is geworden, met voorrang en meenemen van de oude huur verhuizen naar een kleinere woning.

Corporaties kunnen bij de nieuwe, aangepaste regelingen op basis van strategische keuzes besluiten om de vrijkomende woning te verkopen. De regeling Van Groot naar Beter is ontworpen om de doorstroom binnen de sociale huursector te bevorderen. De grote sociale huurwoning komt immers vrij voor een groter gezin. Het doel van de regeling Van Groot naar Beter is om grote, sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor grote gezinnen met een laag inkomen, niet om deze huurwoningen te verkopen


Meer lezen over de voorrangsregelingen:

Credit beeld vorige pagina: Dennis van Zuijlekom, creative commons Flickr.com
 
 

Huurders in Amsterdam maken zich zorgen: blijft de stad voor iedereen?

FAH Achterbanbijeenkomst

Tijdens een achterbanbijeenkomst van de FAH vertelden actieve bestuurders van Amsterdamse huurderskoepels dat zij het somber inzien voor de woningmarkt als er geen dingen veranderen. De hoge belasting op sociale huurwoningen (verhuurderheffing) moet snel worden afgeschaft. Er zou een stop moeten komen op de verkoop van grote corporatiewoningen en woningen in het centrum moeten net zo bereikbaar worden voor woningzoekenden als woningen in Nieuw-West. Het zijn enkele zaken die op de achterbanvergadering door de deelnemers naar voren zijn gebracht.

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) vertegenwoordigt de corporatiehuurders in Amsterdam. Het is voor de FAH belangrijk om veel contact te hebben met haar achterban. Dat zijn vijf huurderskoepels bij woningcorporaties in Amsterdam. De bestuurders van deze huurdersorganisaties kwamen laatst weer samen om goed met elkaar te spreken over wat de FAH doet én over de problemen en kansen op de woningmarkt.

Betaalbaar en leefbaar

Wat is er nu nodig volgens deze actieve vrijwilligers? Bovenal maken ze zich zorgen hoe de hele stad van en voor iedereen kan blijven: betaalbaar en leefbaar. Niet alleen rijken in het centrum en kleine woninkjes voor de minderbedeelden buiten de ring.
“De gemeente moet de keuze in verschillende woningentypen ruimer maken. Dan blijft de diversiteit in buurten behouden.” “Passend toewijzen zorgt er niet voor dat er een variatie van huurders en kopers ontstaat die elkaar kunnen helpen”, betoogt een andere deelnemer.

Een vuist maken

Een derde meent dat het variëren van mensen met verschillende achtergronden en leeftijden, evenals verschillende woonvormen de leefbaarheid kunnen bevorderen. “Misschien zouden gemeente en huurdersorganisaties samen een vuist moeten maken tegen het feit dat je met een laag inkomen niet in aanmerking komt voor kwalitatief betere woningen.”

Hoe de stad van en voor iedereen blijft is een van de vele thema’s waar uitgebreid over is gesproken op de FAH-achterbanbijeenkomst. In het verslag van de bijeenkomst leest u waar nog meer over werd gepraat. De FAH gebruikt deze gesprekken bij het maken van haar beleid en werkplan, waarin de federatie beschrijft welke ambities ze heeft.


Verder lezen:

U vindt hier een uitgebreid verslag van de FAH achterbanbijeenkomst op 14-01-2021

U vindt hier het Werkplan Federatie Amsterdamse Huurderskoepels 2021

Lees hier meer over de organisatie FAH

Huurdersenquête voor verkiezingen 2022

FAH- huurdersenquête

De Amsterdamse huurdersbelangenorganisaties FAH, HNA en FHCS willen via een enquête ophalen wat voor u de belangrijkste thema’s zijn wat betreft huren en wonen, voor de gemeenteraadsverkiezingen van Amsterdam 2022.

Met de resultaten van deze enquête wordt een nota geschreven die de Amsterdamse huurdersbelangenorganisaties gezamenlijk aanbieden aan de Amsterdamse politieke partijen die meedoen aan de gemeenteraadsverkiezingen van 2022.

Laat uw stem horen!

Vul deze enquête in.

Het invullen van de enquête duurt ongeveer 10 – 15 minuten. De enquête sluit op zondag 4 april 2021. Antwoorden worden geanonimiseerd en zijn niet te herleiden naar individuele respondenten.

FAH- enquête

Beeld: Gonzalo Pineda Zuniga  (Flickr Creative Commons)

Geen huurverhoging in 2021 voor sociale sector

fah-actueel-huurverhoging-2021

De huren van de woningen in de sociale sector stijgen dit jaar niet. Dat maakte demissionair minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren vandaag bekend.

Voor huurders met een sociale huurwoning betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Veel te duur

Ollongren voert hiermee een motie uit van SP Kamerlid Beckerman om de huren in de sociale huursector te bevriezen. Deze motie is op door de Tweede Kamer aangenomen. Beckerman had de motie ingediend omdat ze de sociale huurwoningen veel te duur vindt.

Belastingverlaging

Ollongren laat weten dat het kabinet € 200 miljoen vrijmaakt om de maatregel te financieren. Voor woningcorporaties en grotere particuliere verhuurders zal dit gebeuren via een verlaging van de belasting die zij moeten betalen.

Bevriezing

De Eerste Kamer had vorig jaar al aangedrongen op een bevriezing van de huur in 2020. Ollongren weigerde dat toen.

Nieuwbouw

Hoewel deze huurbevriezing goed nieuws is voor sociaal huurders, is er wel een zorg over de mogelijkheid tot investeringen in woningen. We zitten in een grote wooncrisis en er moet worden bijgebouwd. Daar moeten corporaties wel middelen voor hebben. Een optie is om de extra belasting op sociale huurwoningen ‘de verhuurderheffing’ op te heffen. Hier pleiten de Amsterdamse corporaties (verenigd in het AFWC), de Amsterdamse huurderskoepels (verenigd in de FAH) en het college van B&W in Amsterdam al langer voor. Ze schreven samen een dringende oproep naar de minister.


Meer lezen

De volledige brief van de minister aan de Eerste en Tweede kamer over de uitvoering van motie Beckerman, 17 februari 2021

Wijzigingen wetgeving huurbeleid 2021

fah-actueel- huurbeleid

Op 1 januari 2021 zijn er flink wat wijzigingen doorgevoerd in de wetgeving voor het huurbeleid. In dit artikel een overzicht van de belangrijkste wijzigingen op een rij.


Huurverhoging

fah-actueel-huursombenaderingDe huren van de woningen in de sociale sector stijgen dit jaar niet. Dat maakte demissionair minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren op 17 februari bekend.
Voor huurders in het gereguleerde segment betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Lees hier het artikel: Geen huurverhoging in 2021 voor sociale sector


Eenmalige huurverlaging

fah-actueel-huurverhogingDe Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen is begin 2021 in werking getreden. Huurders met een laag inkomen die voor hun sociale huurwoning maandelijks een bedrag betalen boven de zogenaamde aftoppingsgrens, krijgen eenmalig een huurverlaging. Gemiddeld komt de huurverlaging neer op 40 euro per maand per huishouden.

Lees hier meer over in het artikel Huurverlaging voor dure scheefwoners

Lees ook het artikel: Hoge huur en laag inkomen? Vraag NU verlaging aan


Hoogte huurtoeslag

huurverhogingNet als ieder jaar zijn per 1 januari 2021 de inkomens- en huurgrenzen voor huurtoeslag geïndexeerd (verhoogd met inflatiepercentage). Zo kunnen het recht op huurtoeslag en de hoogte daarvan worden vastgesteld. De algemene, maximale huurgrens voor de huurtoeslag in 2021 bedraagt 752,33 euro.

Ook de inkomensgrenzen voor het passend toewijzen zijn geïndexeerd.

Lees hier meer over in het artikel Huurtoeslag en aanpassingen in 2021


Gegevensuitwisseling gemeente en corporaties

fah-actueel-betalingsachterstandenDoor wijzigingen in de Wet Schuldhulpverlening kunnen gemeenten en verhuurders makkelijker gegevens over huurders uitwisselen. Het gaat om informatie over betaalachterstanden. Sinds 1 januari 2021 zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders verplicht om gemeenten te informeren wanneer een huurder betalingsachterstanden heeft en – het zoeken van – persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Gemeenten kunnen vervolgens actief schuldhulpverlening aanbieden.

Lees hier meer over in het artikel Verhuurder moet betalingsachterstand melden


Wet toeristische verhuur

woonfraudeDe Wet Toeristische Verhuur is aangepast om ongewenste effecten van toeristische verhuur van woonruimten aan te pakken. Gemeenten hebben nu de mogelijkheid om maatregelen te treffen als er een tekort is aan woonruimte of als de leefbaarheid in een wijk onder druk komt te staan. 

Lees hier meer over in het artikel Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken


Hogere boetes fraude

corporatiehuurders FAHBoetes voor woonfraude zijn begin 2021 omhooggegaan, nadat bleek dat de hoogte van eerdere boetes niet het gewenste effect hadden en illegale praktijken voortgezet werden. Nu kan, bij herhaaldelijke overtreding van hetzelfde verbod binnen vier jaar, een boete opgelegd worden van 87.000 euro. Het gaat dan bijvoorbeeld om illegale onderverhuur, het in gebruik nemen of geven van een huurwoning zonder vergunning en toeristische verhuur zonder vergunning of voor een langere periode dan in die gemeente is toegestaan.

Lees hier meer over in het artikel Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken


Prioriteiten voor corporaties

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft defah-actueel-prioriteiten volkshuisvestelijke prioriteiten voor de aankomende vier jaar vastgesteld. De prioriteiten gelden tot en met 2024. Deze prioriteiten zijn bedoeld om te mee te nemen bij het maken van lokale prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en woningcorporatie. De komende vier jaar moeten de corporaties voorrang geven aan de volgende opgaven: bijdragen aan bouwopgave, betaalbaarheid, duurzame sociale huurwoningvoorraad, wonen met zorg, huisvesten van spoedzoekers en leefbaarheid.

Lees hier meer over in het artikel Prioriteiten voor corporaties


Bouwen voor middeninkomens

fah-actueel-corporatiesVoor alle niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie – dat zijn de taken die niet horen bij hun kerntaak –  was een soort goedkeuringsprocedure verplicht, maar nu is besloten dat deze regels tijdelijk niet gelden. Of, preciezer gezegd: de handhaving hierop wordt voorlopig opgeschort. Dit betekent dat corporaties met minder hobbels te maken hebben als ze voor de vrije sector bouwen.

Lees hier meer over in het artikel Corporaties kunnen nu makkelijker voor de vrije sector bouwen


Verwachte wet- en regelgeving

In de loop van 2021 zullen nog meer onderdelen van het huurbeleid aangepast worden.

Tijdelijke huurkorting

Zo heeft de Tweede Kamer in december 2020 ingestemd met het wetsvoorstel tijdelijke huurkorting. Dit wetsvoorstel maakt het mogelijk om de huurprijs van een zelfstandige woning tijdelijk te bevriezen of te verlagen voor huurders die daarom vragen, bijvoorbeeld als gevolg van inkomensverlies. Het wetsvoorstel wordt nu behandeld in de Eerste Kamer. Update: De Eerste Kamer heeft het voorstel op 23 maart 2021 aangenomen.

Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

Het wetsvoorstel Huur- en Inkomensgrenzen wordt naar alle waarschijnlijkheid niet in 2021, maar in 2022 doorgevoerd. Het voorstel bevat een nieuwe methodiek voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning een nog hogere huurverhoging geven.
Update: De Eerste Kamer heeft het voorstel op 23 maart 2021 aangenomen.

Aandeel WOZ-waarde in huurprijs gemaximeerd

Bij de bepaling van de huurprijs wordt ook gekeken naar de WOZ-waarde van een huis. In gebieden met een groot woningtekort is de WOZ-waarde van woningen erg hoog en dit heeft gevolgen voor de huurprijs. Woningen in deze gebieden worden zo voor grote groepen huurders onbetaalbaar en onbereikbaar. Het aandeel van de WOZ-waarde in de bepaling van de maximale huurprijs van woningen wordt daarom gemaximeerd. 

Prioriteiten voor corporaties

fah-actueel-prioriteiten

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft de prioriteiten voor de volkshuisvesting in de aankomende vier jaar vastgesteld. De prioriteiten gelden tot en met 2024. Deze prioriteiten zijn bedoeld om mee te nemen bij het maken van lokale prestatieafspraken.

De thema’s

Woningcorporaties gaan de komende vier jaar meer prioriteit geven aan een aantal thema’s. Deze zijn door het ministerie met de Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vastgesteld, zo schrijft minister Ollongren in een brief aan de Tweede en Eerste Kamer. De prioriteiten zijn niet totaal nieuw, maar vooral aangescherpt. Het bleek namelijk dat de prioriteiten van vier jaar geleden nog steeds actueel zijn.

De volkshuisvestelijke prioriteiten voor de komende vier jaar zijn als volgt:

  • Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen.
  • Zorgen voor betaalbaarheid voor huurders – door inzet van lokaal maatwerk.
  • Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteit en in te zetten op isolatie en de energietransitie.
  • Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking.
  • Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder traditionele wijzen van huisvesting.
  • Investeren in leefbaarheid – onder meer door onderscheid te maken tussen wijken, en door ontmoeting tussen bewoners.

Omgaan met de prioriteiten

Corporaties moeten de volkshuisvestelijke prioriteiten meenemen in hun ‘bod op het gemeentelijk woonbeleid’. Dit bod is de basis voor de Samenwerkingsafspraken.

De prioriteiten kunnen met elkaar concurreren. Het kan ook zijn dat er lokaal voor wordt gekozen om bepaalde prioriteiten eerst op te pakken. Het is aan de lokale partijen zelf om te besluiten hoe ze hiermee omgaan, binnen de lokale omstandigheden en rekening houdend met de financiële ruimte van corporaties.

In Amsterdam is het zo dat de Samenwerkingsafspraken voor vier jaar worden vastgesteld. De huidige afspraken gelden van 2020 tot en met 2023. Bij het maken van nieuwe afspraken worden de aangescherpte prioriteiten meegenomen.


Meer lezen

Op Rijkoverheid.nl staat de Kamerbrief volkshuisvestelijke prioriteiten 2021-2025

Corporaties en bouwen voor de vrije sector

fah-actueel-corporaties

De activiteiten van woningcorporaties worden verdeeld in DAEB activiteiten en niet-DAEB activiteiten. DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Voor alle niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie was een markttoets (een soort goedkeuringsprocedure) verplicht, maar nu is besloten dat deze regels tijdelijk niet gelden. Of, preciezer gezegd: de handhaving hierop wordt voorlopig opgeschort. Dit betekent dat corporaties makkelijker voor de vrije sector kunnen bouwen.

DAEB activiteiten

DAEB activiteiten zijn onder meer bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen, beheer van maatschappelijk vastgoed (gebouw met een publieke functie, op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang en-of zorg-medisch) investeren in leefbaarheid. DAEB activiteiten kunnen bovendien uitgezonderd worden van mededingingsregels van de Europese Unie.

Niet-DAEB activiteiten

Niet-DAEB activiteiten zijn onder meer huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed. Woningcorporaties mogen alleen niet-DAEB activiteiten ondernemen als er geen andere commerciële bedrijven interesse hebben. Dit wordt gemeten met een markttoets, uitgevoerd door de gemeente.

Tijdelijk geen markttoets

Per 1 januari 2021 heeft de Autoriteit Woningmarkt, de toezichthouder op woningcorporaties, besloten de komende drie jaar niet meer te handhaven op die markttoets.
Het idee achter de opschorting is dat woningcorporaties nu eerder en eenvoudiger in aanmerking komen om woningen in de vrije sector te bouwen. Dit zorgt er ook voor dat er bij een economische crisis doorgebouwd kan worden. Anders dan marktpartijen kunnen woningcorporaties namelijk makkelijker en goedkoper geld lenen, ook tijdens een economische crisis.
Nu is dus besloten niet te handhaven op de regels en er wordt verwacht dat in 2021 wettelijk wordt vastgelegd dat de markttoets (tijdelijk) niet verplicht is voor woningcorporaties.


Meer lezen

Bekijk de Aanwijzing aan de Autoriteit Woningcorporaties tijdelijke opschorting markttoets op Rijksoverheid.nl

Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken

woonfraude

De gemeente Amsterdam zal in 2021 haar woonregels verder aanscherpen. Dit is mogelijk door een verruiming van de Wet Toeristische Verhuur. Het wordt moeilijker om grote woningen op te delen in kleine woningen. Airbnb-verhuurders moeten zich registreren. De boetes voor woonfraude worden fors verhoogd.

Amsterdam wil per 1 januari 2021 de regels in de Huisvestingsverordening voor het gebruik van woningen op tal van punten wijzigen. Woonwethouder Laurens Ivens: “Woningen zijn om in te wonen en niet om aan te verdienen. De strijd tegen woonfraude zetten we steviger door met hogere boetes en het uit de anonimiteit halen van toeristische verhuur. Verder willen we voorkomen dat het vinden van een betaalbare woning onmogelijk wordt doordat beleggers woningen opkopen en in delen doorverkopen of verhuren.”

Opdelen van grote woningen

De gemeente wil tegengaan dat grote huizen in meerdere kleine woningen worden opgesplitst. Dit splitsen (vaak door beleggers) betekent dat er veel gezinswoningen uit Amsterdam verdwijnen. Het voorstel is dat alleen woningen van minimaal 100 vierkante meter verbouwd mogen worden tot meerdere woningen die minimaal 40 vierkante meter groot zijn. Woningen op de begane grond vormen daarop een uitzondering. Deze moeten na verbouwing minimaal 100 vierkante meter groot blijven.

Hogere boetes voor woonfraude

Professionele verhuurders die zich met illegale praktijken bezig houden, kunnen bij herhaling binnen vier jaar een hogere boete krijgen. Het gaat om verhuurders die twee of meer woningen verhuren in Amsterdam. Dat gebeurt bijvoorbeeld als sprake is van het illegaal opdelen van woningen in onzelfstandige kamers, oftewel ‘verkameren’ van woningen zonder vergunning, bij illegale hotels, vakantieverhuur zonder vergunning en het meer dan dertig nachten een woning verhuren als vakantiewoning. De maximale boete voor herhaald overtreden van de regels door professionele verhuurders kan daarmee oplopen tot wel 43.500 euro.

Verplichte registratie toeristische verhuur

Bewoners die hun woning tijdelijk willen verhuren aan toeristen, moeten zich vanaf 1 januari 2021 registreren bij de gemeente. Hierdoor wordt controleren en toezicht gemakkelijker. De per 1 juli ingevoerde vergunning- en meldplicht voor vakantieverhuur blijven naast de registratieplicht van kracht.

Ingang regels

De Huisvestingsverordening 2021 wordt in december 2020 behandeld in de gemeenteraad. De wijzigingen gaan in op 1 januari 2021.
Lees het persbericht van de gemeente: Woonregels aangescherpt om woningen betaalbaar te houden

Beeld op vorige pagina: OuiShare

Maatregelen woningmarkt: beperkte huurstijgingen en aandacht voor leefbaarheid

maatregelen woningmarkt 2

Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft op 6 november 2020 diverse maatregelen bekendgemaakt voor de woningmarkt. Ze legt onder meer de verhoging van huurprijzen aan banden, ook in de vrije sector.

De nieuwe plannen voor de woningmarkt zijn er mede gekomen op aandringen van linkse oppositiepartijen. De minister zorgde voor steun van de PvdA en GroenLinks door een akkoord met hen te sluiten.

Huurverhoging beperkt

Het is voor het eerst dat de huurstijgingen in de vrije sector worden beperkt. De maximaal toegestane prijsstijging van huurwoningen wordt 1 procent, plus inflatie. Dat geldt zowel voor sociale huurwoningen als voor de vrije sector. Dit betekent dat er een einde komt aan vrije huurverhogingen die tot nu toe konden worden doorgevoerd in de vrije sector. Bij meningsverschillen over de huurverhoging kunnen huurders van een vrijesectorwoning voortaan net als huurders van een sociale huurwoning, naar de Huurcommissie.

Inkomensgrens sociale huur

De minister ziet af van haar voornemen om de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens te verlagen. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens blijft 39.055 euro. De inkomensgrens voor tweepersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens wordt € 43.126 (was €39.055 en €43.574), vooralsnog voor drie jaar.

450 miljoen euro voor leefbaarheid woonwijken

Daarnaast trekt de minister 450 miljoen euro uit om de leefbaarheid in woonwijken te verbeteren, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid en duurzaamheid. Het gaat onder meer om wijken in Amsterdam, Zaanstad, Rotterdam en Groningen. Ook wordt in dit verband gekeken naar de regio’s Parkstad Limburg, Noordoost-Friesland en Oost-Groningen.

De Eerste Kamer moet zich nog buigen over de Woonbegroting.

Reacties op de maatregelen

Woonbond-directeur Zeno Winkels: “De voorstellen gaan de goede kant op, maar het zijn er te weinig. Hiermee is het beleid van de afgelopen tien jaar waarmee is ingezet op hoge huurprijzen en een kleinere sociale huursector niet weggepoetst. Een komend kabinet moet de verhuurderheffing echt afschaffen, en zorgen dat de sociale huursector kan herstellen.(…).”

Aedes-voorzitter Martin van Rijn: ”Om verdere verslechtering te voorkomen, moeten we de handen ineenslaan. Investeringen in de stenen helpen. Maar het is ook nodig om wonen, zorg, welzijn en veiligheid met elkaar te verbinden. We moeten de sociale cohesie in deze wijken verbeteren. Er is keihard een nieuwe wijkaanpak nodig.”

Woordvoerder Van Blokland van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland: “Deze stapeling van maatregelen en regulering werkt echt volkomen averechts! Het doen van constructieve voorstellen, zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan, juist bedoeld voor extra investeringen in nieuwbouw en bestaande huurwoningen, helpt lange termijn investeerders blijkbaar niet in dit politieke klimaat.”


Meer lezen

Download de brief van minister Ollongren aan de Tweede Kamer waarin alle maatregelen beschreven staan op Rijksoverheid.nl.

Ook in 2021 op de bres voor Amsterdamse corporatiehuurders

fah

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels komt op voor de belangen van alle huurders van Amsterdamse corporatiewoningen en voor mensen die op zoek zijn naar een woning. In haar werkplan schrijft de FAH waar ze het komend jaar extra aandacht voor zal hebben.

Elke woningcorporatie heeft een huurderskoepel, een organisatie van actieve huurders die opkomt voor de belangen van de huurders van die corporatie. De huurderskoepel overlegt met de corporatiebestuurders en adviseert hen. Vertegenwoordigers vanuit die zes Amsterdamse huurderskoepels vormen het bestuur van de FAH.

De FAH heeft op deze manier een goed beeld van de Amsterdamse corporatiehuurderswereld. Deze kennis gebruikt de FAH om te overleggen over brede beleidsthema’s, stedelijke en landelijk, op het terrein van de volkshuisvesting en wonen. De FAH is de overlegpartner van de gezamenlijke Amsterdamse corporaties (Amsterdamse Federatie Woningcorporaties) en de gemeente. In deze overleggen komt de FAH op voor het belang van corporatiehuurders.

Investeren

Amsterdam is het thuis van Amsterdammers. Hier staan hun huizen, hier is hun buurt. In dit ‘thuis’ moet geïnvesteerd worden. Investeren in wonen en de leefomgeving is investeren in mensen en de ontwikkeling van verschillende samenlevingsvormen. Als FAH richten wij ons vooral op de mensen die afhankelijk zijn van een betaalbare huurwoning. Wij behartigen hun belangen en laten hun stem horen.

Voldoende bouwen

De beschikbaarheid en betaalbaarheid van de Amsterdamse sociale én vrije sector huurwoningen staan onder hoge druk. De ambitie van de gemeente Amsterdam en van de Amsterdamse corporaties om meer te investeren kost veel geld. Om aan dit geld te komen willen corporaties woningen verkopen, liberaliseren en een extra huurverhoging invoeren. De FAH volgt dat kritisch en monitort de gemaakte afspraken. Want verkopen en liberaliseren kan alleen wanneer er voldoende woningen voor iedereen beschikbaar zijn. Er moet veel worden gebouwd en daar zit een flinke kink in de kabel. De FAH bespreekt oplossingsrichtingen voor dit probleem met de corporaties en met de gemeente.

Leefbaarheid, duurzaamheid en toegankelijkheid

Naast betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen zijn leefbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit belangrijke aandachtspunten van de FAH. In ons werkplan beschrijven we onze inzet en onze aandachtspunten voor het jaar 2021.

Download het FAH Werkplan 2021

Nieuwe woonruimteverdeling bevordert uitsluiting

fah-woonruimteverdeling

Het voorgenomen nieuwe beleid om de sociale woonruimte te verdelen gaat het woningtekort niet oplossen, zo betoogt de FAH in haar inspraakreactie naar de gemeente. De manier waarop de gemeente de schaarse woningruimte wil verdelen stelt mensen achter die minder digitaal vaardig, systeemvaardig of sociaal vaardig zijn.

De woonruimteverdeling voor sociale huurwoningen in vijftien gemeenten, waaronder Amsterdam, gaat veranderen. Er is een voorstel voor deze nieuwe verdeling gemaakt. Iedereen kon daar op reageren.  De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) liet in haar reactie weten waarom ze niet content is met dit nieuwe nodeloos ingewikkelde verdelingssysteem.

De FAH erkent dat de huidige woonruimteverdeling gebreken heeft en ze ziet ook de waarde van de nieuwe samenwerking tussen gemeenten in
Noord-Holland. De FAH ziet echter dat binnen het voorstel het bestaande opgebouwde recht van inschrijfduur wordt aangetast, en dat doorstroming en inclusiviteit onvoldoende wordt bevorderd. 

Te weinig woningen voor ‘gewone’ woningzoekenden

In het nieuwe verdeelsysteem blijven er relatief te weinig woningen beschikbaar blijven voor ‘gewone’ niet-urgent woningzoekenden. Door het puntensysteem is voor de niet-urgent woningzoekenden slechts 27,5 procent van de woningen beschikbaar.
Het nieuwe systeem werkt met wachtpunten (inschrijfduur), zoekpunten (hoe actief je zoekt) en situatiepunten (dringende situaties). Situatiepunten kun je krijgen in drie gevallen: relatiebreuk met kinderen, inwonende gezinnen en problematisch thuiswonende jongeren. Het systeem met urgentie blijft bestaan, ongeveer 40 procent van de sociale huurwoningen is beschikbaar voor urgenten (zoals statushouders, mensen met ernstig medische problemen en stadsvernieuwers). Op de website socialehuurwoningen.nl vindt u uitleg over het nieuwe woningverdeelsysteem.
De FAH stelt dat de reeds opgebouwde wachtpunten zwaarder zouden moeten tellen dan nu wordt voorgesteld. Ook zou het grote aandeel urgenten moeten worden teruggebracht.  

Een nieuw criterium: actief zoeken

De verwachting is dat als je hard een woning nodig hebt, je actief zal zoeken. Actief zoeken wordt daarom beloond met zoekpunten. De FAH vindt dit nieuwe criterium om de volgende redenen geen goede zaak:

  • Het werkt strategisch gedrag in de hand.
  • Het is fraudegevoelig.
  • Het zal niet leiden tot meer doorstroming op huurwoningmarkt.
  • Het zal (zonder actieve begeleiding) nadelig werken voor mensen die de Nederlandse taal niet goed machtig zijn, mensen die digitaal niet of minder vaardig zijn, mensen met een licht verstandelijke beperking en ouderen die geen wijs kunnen worden uit alle regels.

Extra adviezen woonruimteverdeling

Om het hele systeem beter te laten werken geeft de FAH nog een aantal adviezen:

  • Zorg voor een betere presentatie van het woningaanbod op Woningnet. Door meer informatie over de woning te verstrekken zal het aantal woningzoekers dat niet komt opdagen bij de bezichtiging en het aantal weigeringen dalen.
  • Zorg voor meer en goed ondersteunde steunpunten en spreekuren voor woningzoekenden.
  • Zorg voor bescherming tegen grote huursprongen door een vangnet voor betaalbare doorstroming door bescherming tegen grote huursprongen.
  • Monitor uitgebreid de effecten van de invoering van de nieuwe woonruimteverdeling.

Eind 2020 wordt door de gemeenteraden een besluit genomen over het voorgenomen beleid.

 

Lees de hele inspraakreactie: Inspraakreactie FAH Nieuwe woonruimteverdeling, 26 juli 2020

Begrens de maximale huurprijs

fah-internetconsultatie-woz

Het wetsvoorstel van minister Ollongren (D66) waarin ze de marktwaarde van een woning (WOZ) minder wil laten meewegen in de huurprijs, gaat de FAH niet ver genoeg. Er moet een bovengrens komen hoe ver sociale huren kunnen stijgen. Anders worden sociale huurders op den duur uit de stad verjaagd.

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) schrijft in een reactie op het Conceptbesluit huurprijzen woonruimte dat ze blij is dat de minister iets wil doen aan de stijgende huren. Maar het is niet voldoende. In het nieuwe voorstel mag de WOZ-waarde maximaal 35 procent van het totaal aantal punten zijn waarop de huurprijs wordt gebaseerd. Dit puntenstelsel wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) genoemd.

Stijgende huren

In Amsterdam zullen de huurprijzen van sociale woningen dan nog steeds flink kunnen blijven stijgen, ook boven de sociale huurgrens (liberalisatiegrens). ‘Het gevolg kan zijn dat sociale huurders hun woningen en daarmee de stad worden uitgedreven. Zij zullen geen goed alternatief hebben om in hun eigen omgeving een andere woning te vinden’, betoogt de FAH. Daarom pleit ze ervoor een absolute bovengrens in het WWS op te nemen tot hoever de huren kunnen doorstijgen.

De FAH heeft haar brief naar de minister gestuurd in reactie op de internetconsultatie over het conceptbesluit: Reactie FAH internetconsultatie, 20 juli 2020 

 

Huurders, gemeente en corporaties doen noodoproep: schaf verhuurderheffing af

fah-brief-aan-de-minister-2020

Schaf de verhuurderheffing af en haal zo de rem van de nieuwbouw af. De Amsterdamse corporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en het college van B&W doen, ook op uitdrukkelijk verzoek van de gemeenteraad van Amsterdam, een dringende oproep aan de minister voor Milieu en Wonen Stientje van Veldhoven.

Zonder de verhuurderheffing en bijkomende belastingen, voor Amsterdam gaat dat om circa €225 miljoen per jaar, zouden de corporaties veel meer bijdragen aan de bouw van nieuwe betaalbare woningen en het duurzaam maken van de woningen. De Amsterdamse corporaties moeten de komende vier jaar één miljard aan extra belastingen betalen. Zonder deze belasting zouden de corporaties 6.000 extra woningen kunnen bouwen en bij 7.500 woningen meer in verduurzaming en de energietransitie kunnen investeren.

Gezamenlijk tegen verhuurderheffing

Om dit duidelijk te maken aan de minister voor Milieu en Wonen, schreven de Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), en het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam gezamenlijk een brief.

Amsterdamse huurders betalen onevenredig veel 

Het bedrag dat aan verhuurderheffing moet worden betaald is voor Amsterdamse woningcorporaties per woning hoger dan het landelijke gemiddelde. De basis voor de verhuurderheffing is de WOZ-waarde (marktwaarde) van de woningen. De WOZ-waarde is in Amsterdam relatief hoog en stijgt ook nog eens harder dan het landelijk gemiddelde. Gemiddeld genomen betaalt een corporatie per Amsterdamse woning €250 per jaar meer aan heffing dan in andere gemeenten. Amsterdamse huurders betalen zo onevenredig veel mee aan de verhuurderheffing.

Groei en verduurzaming sociale huurwoningen

In de laatste alinea van de brief wordt nogmaals duidelijk waar de Amsterdamse gelegenheidssamenwerking voor staat. ‘Het is de hoogste tijd om de heffing te beëindigen. De middelen uit de sociale huursector moeten zoveel mogelijk geïnvesteerd worden in groei en verduurzaming van de betaalbare woningvoorraad.’

 

Brief van FAH, AFWC en gemeente Amsterdam aan minister over verhuurderheffing, maart 2020 

 

Samenwerkings-afspraken getekend: aantal sociale huurwoningen stijgt

fah-Samenwerkings-afspraken-getekend

Op dertien december 2019 hebben de Amsterdamse woningcorporaties, de Amsterdamse wethouder van Wonen, Laurens Ivens (SP), en de FAH gezamenlijk hun handtekening gezet onder de nieuwe Samenwerkingsafspraken die gelden van 2020 tot en met 2023. Voor het eerst in meer dan 20 jaar tijd is er afgesproken het aantal sociale huurwoningen weer te laten groeien in Amsterdam.

In de Samenwerkingsafspraken (in andere gemeenten Prestatieafspraken genoemd) leggen de koepels, woningcorporaties en de gemeente de afspraken over de sociale woningbouw in Amsterdam voor de nabije toekomst vast. Maandenlang is er onderhandeld om afspraken vast te leggen over onderwerpen als duurzaamheid, nieuwbouw en betaalbaarheid van de huren.

3.000 extra sociale huurwoningen

De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) is vooral content dat er na ruim 20 jaar eindelijk weer meer sociale huurwoningen bij komen in de stad. De afgelopen twintig jaar nam het aantal corporatiewoningen af door sloop, duurdere huur en verkoop. De afspraak is dat er tot 2023 3.000 sociale huurwoningen en 1.100 middeldure woningen bijkomen ten opzichte van 2019. Dat betekent dat de voorraad sociale huurwoningen gemiddeld jaarlijks met 750 woningen stijgt. Om deze nieuwbouw te kunnen betalen zal de verkoop van corporatiewoningen onder een reeks voorwaarden doorgaan.

Allerlaagste inkomens

Wat betreft betaalbaarheid is overeengekomen dat het Woonlastenakkoord gehandhaafd blijft. Zo worden de allerlaagste inkomens geholpen. Daarnaast is voor 2020 een maximale huursomstijging afgesproken van 0,5 procent boven inflatie en niet de maximale mogelijk verhoging van 1 procent boven inflatie. Ook is er afgesproken dat er in 2020 een woonlastenonderzoek door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) wordt gehouden. En op basis daarvan wordt gekeken of de afgesproken huursomstijging voor de periode 2021-2023 en betaalbaarheid moet worden herzien.

Monitorafspraken

Voor de FAH is het verder zeer belangrijk dat er jaarlijkse monitorafspraken gemaakt zijn, met mogelijkheid tot bijsturing. En niet in de laatste plaats heeft de FAH een plek aan vele overleg- en onderhandeltafels weten te bereiken. Daarmee is bereikt dat de huurdersstem van Amsterdamse corporatiehuurders op vele belangrijke onderwerpen wordt meegenomen.

De Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2020-2023, 13-12-2019