Wijzigingen wetgeving huurbeleid 2021

fah-actueel- huurbeleid

Op 1 januari 2021 zijn er flink wat wijzigingen doorgevoerd in de wetgeving voor het huurbeleid. In dit artikel een overzicht van de belangrijkste wijzigingen op een rij.


Huurverhoging

fah-actueel-huursombenaderingDe huren van de woningen in de sociale sector stijgen dit jaar niet. Dat maakte demissionair minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren op 17 februari bekend.
Voor huurders in het gereguleerde segment betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Lees hier het artikel: Geen huurverhoging in 2021 voor sociale sector


Eenmalige huurverlaging

fah-actueel-huurverhogingDe Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen is begin 2021 in werking getreden. Huurders met een laag inkomen die voor hun sociale huurwoning maandelijks een bedrag betalen boven de zogenaamde aftoppingsgrens, krijgen eenmalig een huurverlaging. Gemiddeld komt de huurverlaging neer op 40 euro per maand per huishouden.

Lees hier meer over in het artikel Huurverlaging voor dure scheefwoners

Lees ook het artikel: Hoge huur en laag inkomen? Vraag NU verlaging aan


Hoogte huurtoeslag

huurverhogingNet als ieder jaar zijn per 1 januari 2021 de inkomens- en huurgrenzen voor huurtoeslag geïndexeerd (verhoogd met inflatiepercentage). Zo kunnen het recht op huurtoeslag en de hoogte daarvan worden vastgesteld. De algemene, maximale huurgrens voor de huurtoeslag in 2021 bedraagt 752,33 euro.

Ook de inkomensgrenzen voor het passend toewijzen zijn geïndexeerd.

Lees hier meer over in het artikel Huurtoeslag en aanpassingen in 2021


Gegevensuitwisseling gemeente en corporaties

fah-actueel-betalingsachterstandenDoor wijzigingen in de Wet Schuldhulpverlening kunnen gemeenten en verhuurders makkelijker gegevens over huurders uitwisselen. Het gaat om informatie over betaalachterstanden. Sinds 1 januari 2021 zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders verplicht om gemeenten te informeren wanneer een huurder betalingsachterstanden heeft en – het zoeken van – persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Gemeenten kunnen vervolgens actief schuldhulpverlening aanbieden.

Lees hier meer over in het artikel Verhuurder moet betalingsachterstand melden


Wet toeristische verhuur

woonfraudeDe Wet Toeristische Verhuur is aangepast om ongewenste effecten van toeristische verhuur van woonruimten aan te pakken. Gemeenten hebben nu de mogelijkheid om maatregelen te treffen als er een tekort is aan woonruimte of als de leefbaarheid in een wijk onder druk komt te staan. 

Lees hier meer over in het artikel Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken


Hogere boetes fraude

corporatiehuurders FAHBoetes voor woonfraude zijn begin 2021 omhooggegaan, nadat bleek dat de hoogte van eerdere boetes niet het gewenste effect hadden en illegale praktijken voortgezet werden. Nu kan, bij herhaaldelijke overtreding van hetzelfde verbod binnen vier jaar, een boete opgelegd worden van 87.000 euro. Het gaat dan bijvoorbeeld om illegale onderverhuur, het in gebruik nemen of geven van een huurwoning zonder vergunning en toeristische verhuur zonder vergunning of voor een langere periode dan in die gemeente is toegestaan.

Lees hier meer over in het artikel Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken


Prioriteiten voor corporaties

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft defah-actueel-prioriteiten volkshuisvestelijke prioriteiten voor de aankomende vier jaar vastgesteld. De prioriteiten gelden tot en met 2024. Deze prioriteiten zijn bedoeld om te mee te nemen bij het maken van lokale prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en woningcorporatie. De komende vier jaar moeten de corporaties voorrang geven aan de volgende opgaven: bijdragen aan bouwopgave, betaalbaarheid, duurzame sociale huurwoningvoorraad, wonen met zorg, huisvesten van spoedzoekers en leefbaarheid.

Lees hier meer over in het artikel Prioriteiten voor corporaties


Bouwen voor middeninkomens

fah-actueel-corporatiesVoor alle niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie – dat zijn de taken die niet horen bij hun kerntaak –  was een soort goedkeuringsprocedure verplicht, maar nu is besloten dat deze regels tijdelijk niet gelden. Of, preciezer gezegd: de handhaving hierop wordt voorlopig opgeschort. Dit betekent dat corporaties met minder hobbels te maken hebben als ze voor de vrije sector bouwen.

Lees hier meer over in het artikel Corporaties kunnen nu makkelijker voor de vrije sector bouwen


Verwachte wet- en regelgeving

In de loop van 2021 zullen nog meer onderdelen van het huurbeleid aangepast worden.

Tijdelijke huurkorting

Zo heeft de Tweede Kamer in december 2020 ingestemd met het wetsvoorstel tijdelijke huurkorting. Dit wetsvoorstel maakt het mogelijk om de huurprijs van een zelfstandige woning tijdelijk te bevriezen of te verlagen voor huurders die daarom vragen, bijvoorbeeld als gevolg van inkomensverlies. Het wetsvoorstel wordt nu behandeld in de Eerste Kamer. Update: De Eerste Kamer heeft het voorstel op 23 maart 2021 aangenomen.

Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

Het wetsvoorstel Huur- en Inkomensgrenzen wordt naar alle waarschijnlijkheid niet in 2021, maar in 2022 doorgevoerd. Het voorstel bevat een nieuwe methodiek voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning een nog hogere huurverhoging geven.
Update: De Eerste Kamer heeft het voorstel op 23 maart 2021 aangenomen.

Aandeel WOZ-waarde in huurprijs gemaximeerd

Bij de bepaling van de huurprijs wordt ook gekeken naar de WOZ-waarde van een huis. In gebieden met een groot woningtekort is de WOZ-waarde van woningen erg hoog en dit heeft gevolgen voor de huurprijs. Woningen in deze gebieden worden zo voor grote groepen huurders onbetaalbaar en onbereikbaar. Het aandeel van de WOZ-waarde in de bepaling van de maximale huurprijs van woningen wordt daarom gemaximeerd. 

Huurtoeslag en aanpassingen in 2021

corporatiehuurders FAH

De huurtoeslag is een erg ingewikkelde regeling, met verschillende normen en grenzen. Jaarlijks worden de inkomens- en huurgrenzen voor de huurtoeslag geïndexeerd, dat wil zeggen: aangepast met het inflatiepercentage. Met deze grenzen worden het recht op huurtoeslag en de hoogte ervan vastgesteld. In dit artikel staan de belangrijkste aanpassingen voor 2021 op een rij. Tevens vindt u in dit artikel de nieuwe inkomensgrenzen voor het ‘passend toewijzen’ per 1 januari 2021. Met passend toewijzen worden de regels bedoeld die de overheid heeft gemaakt om ervoor te zorgen dat huurders woningen huren die wat de overheid betreft bij hun inkomen passen.

Wat is huurtoeslag?

Huurtoeslag is een bijdrage van de overheid in de huurkosten. Het bedrag hangt onder andere af van het inkomen, de hoogte van de huur, hoeveel vermogen een huurder heeft, de leeftijd, hoeveel personen in het huishouden wonen en of het om een zelfstandige woonruimte gaat.

Ook is het belangrijk wat de huur was op het moment dat het huurcontract werd afgesloten. Lag die op dat moment boven de liberalisatiegrens (de grens of het wel of geen sociale huurwoning is: in 2021 is die grens 752,33 euro), dan is er geen huurtoeslag mogelijk.

Inkomensgrenzen

Er is geen ‘harde’ huurtoeslaggrens. Hoe hoog uw inkomen mag zijn om in aanmerking te komen voor de huurtoeslag, hangt van veel persoonlijke zaken af.

Grofweg is te zeggen dat er met een inkomen tot 31.000 euro voor alleenstaanden en 41.000 euro voor gezinnen soms huurtoeslag mogelijk is. Huurders moeten zelf uitvinden of ze recht hebben op de toeslag en dit ook zelf aanvragen. Met de rekenhulp van de Belastingdienst is het mogelijk een proefberekening te maken.

Huurgrenzen

Om te kijken of u in aanmerking komt voor huurtoeslag is het belangrijk om te weten of uw rekenhuur niet hoger is dan de maximale huurgrens. De rekenhuur is de huurprijs plus een aantal servicekosten. De maximale huurgrenzen zijn vastgestelde grenzen voor de overheid. Er zijn twee maximale huurgrenzen: een hoge van 752,33 euro en een lagere van 442,46 euro voor jongeren onder de 23 jaar.
Als de rekenhuur hoger is dan die maximale huurgrens, is er in principe geen recht op huurtoeslag. Hier is een uitzondering op. Als de huur hoger is geworden van een huurder die in de maand vóór deze huurverhoging in diezelfde woning wel huurtoeslag kreeg, dan is er nog wel recht op huurtoeslag.

Basishuur

Voor elk huishouden dat in aanmerking komt voor huurtoeslag, wordt de ‘basishuur’ vastgesteld. Dat is het deel van de huur dat het huishouden sowieso zelf moet betalen. Hierover is geen toeslag mogelijk. Hoe hoog deze basishuur is, hangt af van het inkomen. De overheid stelt jaarlijks wel een minimum basishuur vast. Dat is de norm voor huurtoeslaggerechtigden met een minimuminkomen. Wie meer verdient, betaalt een hogere basishuur. In het kader ‘Huurtoeslag 2021: Bedragen op een rij’ vindt u de basishuur.

Kwaliteitskortingsgrens

Dan is er de ‘kwaliteitskortingsgrens’, die wordt ook elk jaar vastgesteld. De kwaliteitskortingsgrens is in 2021 442,46 euro. Voor het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens is voor 100 procent huurtoeslag mogelijk. Als de huur hoger is dan deze kwaliteitskortingsgrens, wordt over het deel boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) 65 procent huurtoeslag gegeven.
De kwaliteitskortingsgrens is ook de maximale huurgrens om huurtoeslag te kunnen krijgen voor jongeren onder de 23 jaar.

Aftoppingsgrenzen

Huurders met een huur boven de aftoppingsgrenzen ontvangen meestal niet de volledige huurtoeslag. Veel huishoudens moeten het gedeelte van de huur dat boven de voor hen geldende aftoppingsgrens ligt, helemaal zelf betalen.
Meerpersoonshuishoudens waarin sprake is van AOW of die wonen in een woning die is aangepast op een handicap, krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens wel 40 procent vergoed.

De aftoppingsgrenzen worden ieder jaar door de overheid vastgesteld. De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens is 633,25 euro in 2021 en 678,66 euro voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan.

Inkomensgrenzen passend toewijzen

Woningcorporaties moeten volgens de Woningwet ‘passend toewijzen’. Met passend toewijzen wordt het toepassen van de regels bedoeld die de overheid heeft gemaakt om ervoor te zorgen dat huurders woningen huren die wat de overheid betreft bij hun inkomen passen.
Zo moet een corporatie jaarlijks aan minimaal 95 procent van de woningzoekenden met een laag inkomen een woning bieden met een huurprijs onder de voor hen ‘toepasselijke aftoppingsgrens’ (kijk naar het kader ‘Huurtoeslag: bedragen op een rij’). Ook de maximale inkomensgrenzen voor het passend toewijzen zijn op 1 januari 2021 geïndexeerd en aangepast. Voor mensen die alleen wonen is die grens 23.725 euro per jaar en voor meerpersoonshuishoudens 32.200 euro. Voor mensen die alleen wonen is de inkomensgrens 23.650 euro en voor mensen die met twee of meer personen in een huis wonen is het 32.075 euro.


Meer informatie over precieze bedragen die relevant zijn voor de berekening van de huurtoeslag zijn te vinden op regeling huurtoeslaggrenzen 2021, Staatscourant 2020, 59680

Binnenkort is ook de MG-circulaire Parameters huurtoeslag, TRSHV en liberalisatiegrens 2021 beschikbaar.

Bron: Woonbond.nl

Huurtoeslag 2021: Bedragen op een rij 

Huurtoeslaggrens /

Liberalisatiegrens

€752,33

Inkomensgrens

In 2021 is er geen harde inkomensgrens.

Vermogensgrens 

Vermogen op 1 jan.

€ 31.340

per persoon

Minimum basishuur

jonger dan AOW-leeftijd

alleenstaand

€ 237,62

huishouden met 2 personen of meer

€ 237,62

ouder dan AOW-leeftijd

alleenstaand

€ 230,83

huishouden met 2 personen of meer

€ 233,99

Kwaliteitskortingsgrens

€ 442,46

Aftoppingsgrens

Laag (voor 1 of 2 persoons huishoudens)

€ 633,25

Hoog (voor huishoudens van 3 personen of meer)

€ 678,66

Verhuurder moet betalingsachterstanden melden

fah-actueel-schuldhulp

Er zijn aanpassingen gedaan in de Wet Schuldhulpverlening. Daardoor zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders sinds 1 januari 2021 verplicht om betalingsachterstanden van huurders in een vroeg stadium te melden bij gemeenten. De wetswijziging maakt deze uitwisseling van gegevens mogelijk. Zo krijgen gemeenten mensen met schulden tijdig in beeld en kunnen zij actief schuldhulp aanbieden. Het doel hiervan is dat mensen met schulden geholpen worden als de schulden nog niet zo hoog zijn.

Naar schatting zitten 1,4 miljoen huishoudens in Nederland in de problemen door schulden of lopen het risico daarin te belanden. Veel mensen met schulden vragen te laat of helemaal niet om hulp, waardoor hun problemen alleen maar groter worden. Het is dus van groot belang om financiële problemen op tijd op te merken en hulp aan te bieden.

Schuldhulp

Wanneer een huurder een betalingsachterstand heeft, moet een verhuurder dit samen met de huurder proberen op te lossen. Allereerst zal de verhuurder een schriftelijke betalingsherinnering sturen. Daarna moet de verhuurder persoonlijk contact leggen met de huurder. In een gesprek legt de verhuurder dan uit welke mogelijkheden de huurder heeft om van zijn betalingsachterstand af te komen. De verhuurder vertelt dat hij een melding zal maken van de huurachterstand bij de gemeente. Een huurder kan bezwaar maken tegen een aangekondigde melding. In dat geval stopt het traject en worden de gegevens niet gedeeld met de gemeente. De gemeente zal dan geen schuldhulp aan kunnen bieden.

Wanneer het niet lukt om contact te krijgen met de huurder, is de verhuurder verplicht om de betalingsachterstand te melden bij de gemeente.

Vroegsignalering

Woningcorporaties gebruiken vroegsignalering van schulden al langere tijd om oplopende huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Vroegsignalering wil zeggen dat in een zo vroeg mogelijk stadium mensen met financiële problemen in beeld worden gebracht om vroegtijdige hulpverlening mogelijk te maken. In november 2020 tekenden de woningcorporaties samen met onder meer zorgverzekeraars, energiebedrijven, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en waterbedrijven het Landelijk Convenant Vroegsignalering. In december 2020 volgden de koepelorganisaties van studentenhuisvesters, private en particuliere verhuurders. In het convenant staan de doelstellingen zoals het verkleinen van het aantal mensen met problematische schulden en afspraken over samenwerking en vroegsignalering om dit voor elkaar te krijgen. 


Meer lezen

Prioriteiten voor corporaties

fah-actueel-prioriteiten

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft de prioriteiten voor de volkshuisvesting in de aankomende vier jaar vastgesteld. De prioriteiten gelden tot en met 2024. Deze prioriteiten zijn bedoeld om mee te nemen bij het maken van lokale prestatieafspraken.

De thema’s

Woningcorporaties gaan de komende vier jaar meer prioriteit geven aan een aantal thema’s. Deze zijn door het ministerie met de Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vastgesteld, zo schrijft minister Ollongren in een brief aan de Tweede en Eerste Kamer. De prioriteiten zijn niet totaal nieuw, maar vooral aangescherpt. Het bleek namelijk dat de prioriteiten van vier jaar geleden nog steeds actueel zijn.

De volkshuisvestelijke prioriteiten voor de komende vier jaar zijn als volgt:

  • Bijdragen aan de bouwopgave – door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen.
  • Zorgen voor betaalbaarheid voor huurders – door inzet van lokaal maatwerk.
  • Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad – door aandacht voor kwaliteit en in te zetten op isolatie en de energietransitie.
  • Realiseren van wonen met zorg – door passende woonvormen en samenwerking.
  • Huisvesten van spoedzoekers – door tijdelijke oplossingen en minder traditionele wijzen van huisvesting.
  • Investeren in leefbaarheid – onder meer door onderscheid te maken tussen wijken, en door ontmoeting tussen bewoners.

Omgaan met de prioriteiten

Corporaties moeten de volkshuisvestelijke prioriteiten meenemen in hun ‘bod op het gemeentelijk woonbeleid’. Dit bod is de basis voor de Samenwerkingsafspraken.

De prioriteiten kunnen met elkaar concurreren. Het kan ook zijn dat er lokaal voor wordt gekozen om bepaalde prioriteiten eerst op te pakken. Het is aan de lokale partijen zelf om te besluiten hoe ze hiermee omgaan, binnen de lokale omstandigheden en rekening houdend met de financiële ruimte van corporaties.

In Amsterdam is het zo dat de Samenwerkingsafspraken voor vier jaar worden vastgesteld. De huidige afspraken gelden van 2020 tot en met 2023. Bij het maken van nieuwe afspraken worden de aangescherpte prioriteiten meegenomen.


Meer lezen

Op Rijkoverheid.nl staat de Kamerbrief volkshuisvestelijke prioriteiten 2021-2025

Tweede Kamer: geen huurverhoging voor corporatiewoningen

fah-actueel-huurverhoging

Op 9 februari stemde de Tweede Kamer voor een motie van SP Kamerlid Beckerman om de huren in de sociale huursector te bevriezen.

Beckerman had de motie ingediend omdat ze de sociale huurwoningen van corporaties veel te duur vindt. Ze wil liever nog een huurverlaging doorvoeren. “De bevriezing zie ik als een eerste stap.”

Uitvoeren

Demissionair minister Kajsa Ollongren is nu aan zet. Het is de vraag of zij de aangenomen motie uit zal voeren. Eerder heeft ze een soortgelijke motie van de Eerste Kamer naast zich neergelegd. “Wij hebben haar inmiddels gevraagd om snel te reageren”, aldus Beckerman.

motie huurbevriezing