Onderzoek naar de financiële positie van huurders van corporatiewoningen in Amsterdam

financiële positie huurders

In opdracht van de woningcorporaties, de Amsterdamse huurderskoepels en de gemeente heeft het Nibud onderzoek gedaan naar de financiële positie van huurders van Amsterdamse corporatiewoningen.


Dit is een gezamenlijk persbericht van Gemeente Amsterdam, AFWC en FAH.

De opdracht aan het Nibud voor dit onderzoek is onderdeel van de Samenwerkingsafspraken voor 2020-2023 tussen huurders, corporaties en de gemeente. Dit pakket van afspraken gaat onder meer over nieuwbouw, duurzaamheid en een voor veel huurders belangrijk punt: betaalbaarheid. Afspraken over betaalbaarheid betreffen: de huurprijs van vrijgekomen huurwoningen, de huursomstijging, maatwerk voor huurders met financiële problemen en de aanpak van huurschulden. Tevens is afgesproken om samen met het Nibud te onderzoeken of we de juiste huishoudens in de stad ondersteunen en of er reden is om de gemaakte afspraken te herzien.

Belangrijkste resultaten van het onderzoek

  • Volgens de methode van het Nibud kan 24% van de sociale huurders van corporatie-woningen in Amsterdam alleen de basisbedragen betalen en niet meer dan dat. Dit zijn naast de huur de minimale uitgaven die passen bij een bepaald type huishouden.
  • 18% van de sociale huurders kan zelfs deze basisbedragen niet betalen. Deze huishoudens hebben risico op huurachterstanden en andere betalingsproblemen.
  • Het minimabeleid van de gemeente Amsterdam heeft een positief effect op de betaalbaarheid voor de huishoudens met een inkomen tot 120% van het Sociaal Minimum in een sociale huurwoning. Zonder dit minimabeleid kan 55% van deze huurders de basisbedragen niet betalen, met dit minimabeleid 36%.
  • Uit het onderzoek blijkt dat de effecten van de huurverhoging boven inflatie beperkt zijn voor de gehele groep sociale huurders. Ze worden opgevangen door de koopkrachtstijging en gedempt door de huurtoeslag als men daar recht op heeft. Degenen die al kwetsbaar waren, blijven dat. De groep met een sterke financiële positie wordt nauwelijks geraakt door deze huurverhoging boven inflatie.
  • Het onderzoek maakt duidelijk dat het betaalbaarheidsprobleem bij de laagste inkomens met name een inkomensprobleem is en de hoogte van de huur duidelijk minder het probleem is. Ook als de huurprijs is afgestemd op het lage inkomen waarmee huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben deze huishoudens moeite om rond te komen.

Samenwerkingsafspraken niet herzien

De gemaakte Samenwerkingsafspraken 2020-2023 worden niet herzien op basis van dit rapport. Op dit moment is er in Amsterdam een afspraak dat de huursom (de gemeenschappelijke huren van corporatiewoningen) tot en met 2023 elk jaar met het inflatiepercentage + 1 % mag stijgen. Om de mensen met de laagste inkomens te ontzien is er een woonlastenakkoord waardoor inmiddels ruim 7.300 corporatiehuurders, met structureel lage inkomens en een voor hen relatief hoge huur, een structurele verlaging van de huur (passende huur) hebben gekregen.

Armoederegelingen en de regeling passende huur

De woningcorporaties hebben de huurinkomsten hard nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het onderzoek laat duidelijk zien dat de armoederegelingen en de regeling passende huur een positief effect hebben op de financiële positie van de huishoudens tot 120% van het Sociaal Minimum. Uitbreiding van die doelgroep ligt niet voor de hand gelet op de verwachte toename van de groep tot 120% als gevolg van de coronacrisis. Deze groep heeft de ondersteuning harder nodig dan de groep die een iets hoger inkomen heeft. Door gerichte voorlichting willen de samenwerkingspartners het gebruik van verschillende (bijstands-) maatregelen door huurders vergroten.

Extra’s

De partijen hebben afgesproken zich in te willen spannen om iets extra’s te doen voor de laagste inkomens bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen de bestaande afspraak over de huursomstijging. Dit omdat voor de groep met de laagste inkomens elke huurverhoging lastig te betalen is. Hoe dat concreet wordt ingevuld, gaat elke corporatie bespreken met de eigen huurderskoepel.

Eenmalige huurverlaging

De partijen zijn verder blij met de landelijke maatregel van de minister voor een eenmalige huurverlaging in 2021 (zie dit bericht). Deze draagt bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid voor die huurders die een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens en een huur boven de zgn. aftoppingsgrens. Dit is een ruimere doelgroep dan die van het Woonlastenakkoord. Een aandachtspunt is dat de compensatie door korting op de verhuurderheffing, voor de Amsterdamse woningcorporaties niet kostendekkend is.

De huurtoeslag heeft voor lage inkomens onvoldoende effect op de betaalbaarheid. Daarom stellen de partijen bij de landelijke gesprekstafel over de huurtoeslag de vraag aan de orde, hoe de huurtoeslag effectiever kan werken.

 

Download het Nibud-rapport De financiële positie van huurders in Amsterdam, september 2020

Woonfraude, vakantieverhuur en opdelen woningen harder aanpakken

woonfraude

De gemeente Amsterdam wil in 2021 haar woonregels verder aanscherpen. Het wordt moeilijker om grote woningen op te delen in kleine woningen. Airbnb-verhuurders moeten zich registreren. De boetes voor woonfraude worden fors verhoogd.

Amsterdam wil per 1 januari 2021 de regels in de Huisvestingsverordening voor het gebruik van woningen op tal van punten wijzigen. Woonwethouder Laurens Ivens: “Woningen zijn om in te wonen en niet om aan te verdienen. De strijd tegen woonfraude zetten we steviger door met hogere boetes en het uit de anonimiteit halen van toeristische verhuur. Verder willen we voorkomen dat het vinden van een betaalbare woning onmogelijk wordt doordat beleggers woningen opkopen en in delen doorverkopen of verhuren.”

Opdelen van grote woningen

De gemeente wil tegengaan dat grote huizen in meerdere kleine woningen worden opgesplitst. Dit splitsen (vaak door beleggers) betekent dat er veel gezinswoningen uit Amsterdam verdwijnen. Het voorstel is dat alleen woningen van minimaal 100 vierkante verbouwd mogen worden tot meerdere woningen die minimaal 40 vierkante meter groot zijn. Woningen op de begane grond vormen daarop een uitzondering. Deze moeten na verbouwing minimaal 100 vierkante meter groot blijven.

Hogere boetes voor woonfraude

Professionele verhuurders die zich met illegale praktijken bezig houden, kunnen bij herhaling binnen vier jaar een hogere boete krijgen. Het gaat om verhuurders die twee of meer woningen verhuren in Amsterdam. Dat gebeurt bijvoorbeeld als sprake is van het illegaal opdelen van woningen in onzelfstandige kamers, oftewel ‘verkameren’ van woningen zonder vergunning, bij illegale hotels, vakantieverhuur zonder vergunning en het meer dan dertig nachten een woning verhuren als vakantiewoning. De maximale boete voor herhaald overtreden van de regels door professionele verhuurders kan daarmee oplopen tot wel 43.500 euro.

Verplichte registratie toeristische verhuur

Bewoners die hun woning tijdelijk willen verhuren aan toeristen, moeten zich vanaf 1 januari 2021 registreren bij de gemeente. Hierdoor wordt controleren en toezicht gemakkelijker. De per 1 juli ingevoerde vergunning- en meldplicht voor vakantieverhuur blijven naast de registratieplicht van kracht.

Ingang regels

De Huisvestingsverordening 2021 wordt in december 2020 behandeld in de gemeenteraad. De wijzigingen gaan in op 1 januari 2021.
Lees het persbericht van de gemeente: Woonregels aangescherpt om woningen betaalbaar te houden

Beeld op vorige pagina: OuiShare